핵심 요약

5월 용산구 매매 거래는 66건으로, 전월 135건에서 한 달 만에 절반 이하로 내려앉았습니다. 같은 기간 서울 전체 매매도 6,005건으로 -30.6% 줄었는데, 용산의 감소폭(-51.1%)은 이보다 더 가팔랐습니다. 지난해 6·27 가계부채 관리 방안에 이어 10·15 대책으로 수도권 주택담보대출 한도와 스트레스 DSR이 더 조여진 뒤, 자금 부담이 큰 고가 지역일수록 매수 진입이 늦어진 영향이 그대로 드러난 셈입니다. 용산은 평균가가 높아 대출 의존도가 큰 만큼, 규제 국면에서 거래가 먼저 마르는 지역에 속합니다.

흥미로운 점은 거래량이 반 토막 났는데도 가격은 거꾸로 올랐다는 것입니다. 평균 거래가는 23억 2,857만원으로 +5.1%, 중앙값도 21억 8,500만원으로 +7.9% 상승했습니다. 거래가 줄어드는 와중에도 팔리는 물건은 제값을 다 받았다는 뜻입니다. 이는 용산국제업무지구가 2024년 말 첫 삽을 뜨고 2026년 들어 기반시설 공사와 토지 공급이 본격화되면서, 인근 한강로·원효로 일대 단지에 대한 기대가 가격 하단을 받쳐준 것과 무관치 않습니다. 실제로 강남구(28억 9,016만원)·서초구(27억 6,407만원)에 이어 용산구는 평균가 23억 2,857만원으로 서울에서 세 번째로 비싼 구 자리를 지켰습니다.

전세 시장은 매매와 결이 달랐습니다. 거래는 157건으로 -18.7% 줄었지만 감소폭이 매매보다 완만했고, 평균 보증금은 8억 9,087만원으로 전월(8억 9,926만원)과 거의 같았습니다(-0.9%). 매수를 미룬 수요가 곧바로 집을 떠나지 않고 전세로 머무르면서, 거래량은 줄어도 보증금 수준은 유지되는 전형적인 규제기 임대차 패턴이 나타났습니다.

동별로는 이촌동이 56건으로 전세 거래의 35% 이상을 차지했고, 평균 보증금이 +27.8% 오른 점이 눈에 띕니다. 한강 조망과 학군을 갖춘 이촌동 대단지 전세 수요가 견조했다는 의미입니다. 신규와 갱신 비율은 83대 73로 갱신이 46.5%였는데, 한남동 나인원한남에서는 종전 6억 5,500만원에서 6억 8,000만원으로 올린 갱신 계약이 나오며 최고 보증금 기록을 새로 썼습니다.

월세는 용산 임대차 시장에서 비중이 가장 큰 영역입니다. 5월 월세 거래는 233건으로, 전세(157건)보다 많았습니다. 매매(66건)·전세·월세를 합치면 월세가 약 51%로 절반을 차지합니다. 대출 문턱이 높아진 환경에서 매수를 보류한 수요와, 전세보다 초기 목돈 부담이 작은 월세를 택한 수요가 함께 늘어난 결과로 읽힙니다.

평균 보증금은 2억 1,437만원, 평균 월세는 208만원으로 둘 다 전월보다 소폭 내렸습니다(보증금 -4.9%, 월세 -2.8%). 거래를 끌어올린 곳은 원효로1가입니다. 용산원효루미니 한 단지에서만 70건이 체결됐는데, 전용 39㎡대 소형 위주여서 평균 보증금이 1억 4,570만원으로 낮았습니다. 반대로 한남동 한남더힐에서는 월 2,625만원짜리 초고가 월세가 나와, 같은 월세라도 단지에 따라 격차가 극심했습니다.

용산은 왜 거래가 줄어도 가격이 버틸까

용산의 5월을 한마디로 정리하면 ‘거래절벽 속 가격 방어’입니다. 매매 건수는 서울 평균보다 더 크게 줄었지만, 평균가(+5.1%)와 중앙값(+7.9%)은 오히려 올랐습니다. 대출 규제로 매수 여력이 줄면 보통 거래량과 가격이 함께 빠지지만, 용산처럼 공급이 제한적이고 개발 호재가 분명한 지역은 ‘팔 사람이 급하지 않은’ 시장이 됩니다. 매물이 잠기면서 거래는 줄되 호가는 유지되는 구조입니다.

여기에 용산국제업무지구는 2028년 기반시설 준공, 2030년 기업 입주를 목표로 약 1.3만 가구의 주택까지 함께 계획돼 있습니다. 한남뉴타운은 한남2구역 관리처분인가와 3구역 철거로 사업이 가시화됐습니다. 이런 중장기 개발 기대가 한강로·원효로·한남동 일대 가격의 하단을 받치는 동안, 실거주 수요는 이촌동 대단지로, 임대 수요는 원효로 소형 월세로 갈라지며 한 구 안에서 세 갈래 시장이 동시에 돌아가고 있습니다.