핵심 요약

전세 평균 보증금이 가장 높은 자치구는 서초구로, 10억 8,056만원을 기록했습니다. 이어 용산구 9억 10만원, 송파구 8억 1,507만원, 강남구 8억 605만원 순으로, 이른바 ‘한강벨트’ 상급지가 상위권을 채웠습니다. 반대로 노원구(3억 2,227만원)·도봉구(3억 3,067만원)는 3억원대 초반에 머물러, 같은 서울 전세라도 구별로 3배 이상 벌어졌습니다.

주목할 점은 강남구입니다. 거래량은 838건으로 서울에서 가장 많았지만 평균 보증금은 전월보다 15.9% 내렸습니다. 고가 대형 위주였던 직전 달과 달리, 이번 달은 중소형 갱신·신규가 섞이며 평균이 눌린 것으로 보입니다. 반면 성동구(+6.4%)·중구(+9.4%)처럼 한강변·도심 접근성이 좋은 구는 전세 보증금이 꾸준히 올랐습니다.

이 글의 본론인 월세 보증금은 격차가 더 큽니다. 평균 보증금이 가장 높은 서초구는 4억 3,395만원으로, 강남구 3억 6,386만원를 앞섰습니다. 3위는 뜻밖에도 광진구(3억 2,319만원)로, 전월 대비 25% 급등하며 송파구(3억 1,159만원)·성동구(3억 630만원)를 제쳤습니다. 반면 도봉구는 8,989만원, 노원구는 9,242만원에 그쳐, 1위 서초구와 최하위 도봉구의 차이가 약 4.8배에 달했습니다.

흐름을 보면 보증금이 빠르게 오른 곳은 상급지보다 중위권·외곽이었습니다. 구로구(+29.4%)·강동구(+26.9%)·중랑구(+25.9%)·광진구(+25.0%)가 두 자릿수 상승을 주도했습니다. 전세를 구하지 못한 수요가 보증금을 키운 반전세로 옮겨가면서, 상대적으로 진입 문턱이 낮았던 지역의 보증금이 빠르게 따라 올라간 것입니다. 거래 1위는 강남구(731건), 거래가 가장 많았던 동네는 노원구 상계동으로, 실수요가 두꺼운 지역일수록 월세 거래 자체는 활발했습니다.

전세와 월세를 함께 보면 보이는 것

전세와 월세를 겹쳐 보면 한 가지 흐름이 또렷합니다. 두 시장 모두 거래는 두 자릿수로 줄었는데 평균 보증금은 올랐고, 그 폭은 월세(+9.6%)가 전세(+3.5%)보다 컸습니다. 전세 매물이 마르자 수요가 보증금을 키운 반전세로 이동했고, 그 압력이 월세 보증금을 더 빠르게 밀어 올린 셈입니다.

배경에는 공급 위축이 있습니다. 2026년 서울 입주 물량이 전년보다 38~40% 줄어드는 ‘입주 절벽’이 가시화됐고, 정비사업 지연과 신규 인허가 감소로 전세 매물 부족이 이어지고 있습니다. 여기에 대출 규제와 보증보험 문턱 상승이 겹치면서, 세입자가 전세 대신 월세를 택하는 흐름이 빨라지고 있습니다. 구별 보증금 격차가 벌어진 것도 이 변화가 지역마다 다른 속도로 진행되기 때문입니다.