서초구 반포동 매매 거래 동향 분석(2026년 5월 기준)

한눈에 보는 핵심 요약

서초구 8개 법정동, 반포·잠원이 끌고 방배가 빠졌다

서초구는 서울에서 강남구와 함께 평당 단가 최상위권을 다투는 자치구입니다. 5월 한 달 동안 신고된 아파트 매매는 226건으로, 직전 달 293건에서 67건이나 줄었습니다. 거래량만 보면 봄 성수기치고 한산했지만, 평균 거래가는 27억 136만원에서 28억 4,966만원으로 올라 ‘거래는 줄고 값은 오르는’ 전형적인 매물 잠김 장세가 이어졌습니다. 이런 흐름은 구 전체를 평균으로만 보면 잘 드러나지 않습니다. 법정동별로 쪼개 보면 같은 서초구 안에서도 온도 차가 뚜렷합니다.

거래가 가장 많았던 동네는 서초동(87건)이지만, 가격의 무게중심은 반포동입니다. 반포동은 거래가 42건으로 16% 줄었는데도 평균 거래가가 42억 5,990만원에서 46억 8,167만원으로 9.9% 뛰며 8개 동 가운데 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 잠원동도 평균 36억 8,572만원으로 한 단계 위 체급을 보여줬고, 반대로 방배동은 거래가 절반 가까이(-46.3%) 빠지며 평균가도 20억 5,397만원으로 소폭 내렸습니다. 한쪽은 신축·재건축 기대가 값을 떠받치고, 다른 한쪽은 거래 자체가 얼어붙은 셈입니다.

반포동 단지 지형도 — 원베일리·아크로리버파크·반포자이

반포동의 가격대를 끌어올린 주인공은 결국 단지입니다. 5월 반포동에서 가장 많이 거래된 단지는 래미안원베일리(11건)로, 평균 62억 9,273만원, 최고 105억 5,000만원을 찍었습니다. 뒤이어 아크로리버파크가 6건 평균 57억 6,667만원, 반포자이가 5건 평균 57억 2,000만원으로 한강변 신축·준신축 3인방이 반포동 거래의 중심을 이뤘습니다. 세 단지 모두 거래 건수는 전월보다 늘었는데, 매물이 귀한 와중에도 매수 대기 수요가 대장주로 몰렸다는 뜻입니다.

서초구 전체로 넓혀 보면 거래 1위 단지는 잠원동 메이플자이(12건)입니다. 2025년 입주한 신축답게 평균 43억 7,083만원 선에서 손바뀜됐고, 전용 84㎡대가 50억원 안팎에 거래되며 잠원동 시세를 새로 썼습니다. 반면 같은 표 안에서도 래미안서초유니빌처럼 전용 40㎡대 소형은 평균 5억원 미만에 거래돼, ‘서초구 아파트’라는 한 단어 안에 5억원대부터 100억원대까지 공존한다는 점이 그대로 드러납니다.

신축 쏠림과 소형 급등 — 거래는 줄고 값은 오른 이유

가격을 면적과 연식으로 나눠 보면 이번 달 흐름이 더 선명해집니다. 2021년 이후 신축 아파트는 36건이 거래돼 전월보다 오히려 9건 늘었고, 평균가도 45억 3,394만원으로 7% 올랐습니다. 반면 2000년대 준공 단지는 90건으로 거래량이 31.8% 줄고 평균가도 20억 8,181만원으로 8.8% 내렸습니다. 매수세가 신축으로 쏠리는 동안, 연식이 있는 단지는 거래와 가격이 함께 식은 것입니다.

가장 눈에 띄는 대목은 소형입니다. 전용 60㎡ 미만 소형 평균가가 15억 8,285만원에서 19억 6,273만원으로 한 달 만에 24% 급등했습니다. 총거래가 전방위로 줄어든 가운데 소형값만 튀어 오른 것은, 자금 부담이 큰 환경에서 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 신축 소형 평형까지 밀고 올라왔기 때문으로 해석됩니다. 여기에 2026년 입주 물량이 전년보다 38~40% 줄어드는 ‘입주 절벽’과 대출 규제가 겹치면서, 거래량은 묶이고 알짜 매물만 비싸게 팔리는 구조가 강해지고 있습니다.