핵심 요약

5월 매매 시장을 읽는 열쇠는 한 가지 일정에 있습니다. 2022년부터 미뤄져 온 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되면서, 절세 매도를 서두른 거래가 상반기 초반에 몰린 뒤 중과가 부활한 10일 이후 거래가 급격히 얼어붙었습니다. 서울 전체로도 5월 거래의 절반가량이 1~9일에 집중됐고, 강남·서초·송파·강동구 네 곳이 똑같이 전월 대비 큰 폭의 거래 감소를 기록한 배경입니다.

그럼에도 평균 거래가는 강동구를 제외하고 모두 올랐습니다. 강남구는 평균 28억 9,016만원으로 4.6% 상승했고, 송파구는 21억 7,190만원으로 7.2% 올라 상승폭이 가장 컸습니다. 거래가 줄어든 와중에도 압구정·청담·반포의 초고가 단지가 신고가를 이어 쓰며 평균을 떠받친 반면, 강동구는 13억 5,337만원으로 1.6% 내려 네 개 구 중 유일하게 약세를 보였습니다. 강동구의 거래량 감소폭(-59.2%)이 가장 가팔랐던 점도 함께 봐야 합니다.

전세는 네 개 구에서 가장 거래가 많은 시장입니다. 합산 2,257건으로 매매의 두 배가 넘습니다. 토지거래허가구역 안에서는 매수 시 실거주 의무가 붙어 사고파는 손바뀜이 제한되는 만큼, 그 수요의 상당 부분이 빌려 사는 쪽으로 흘러간 결과로 볼 수 있습니다. 갱신 계약 비중은 강남구 63.5%, 강동구 58.4%로 절반을 크게 웃돌아, 기존 세입자가 머무르는 안정적인 흐름이 두드러졌습니다.

보증금 수준은 서초구가 평균 10억 7,015만원으로 가장 높고 4.1% 올랐습니다. 반대로 강남구는 평균 보증금이 16.4% 내렸는데, 이는 전세가 싸졌다기보다 자곡동의 한 대단지에서 전용 면적이 작은 거래가 대량으로 잡히며 평균을 끌어내린 통계적 착시에 가깝습니다. 평균값 하나만 보고 구 전체 전세가 약세라고 단정하기 어려운 이유입니다.

월세 시장도 전세 못지않게 활발했습니다. 합산 2,193건으로 전세와 거의 같은 규모입니다. 평균 월세는 서초구 215만원, 강남구 177만원, 송파구 136만원, 강동구 74만원 순으로 구별 격차가 뚜렷했습니다. 보증금을 많이 끼고 월세를 낮춘 반전세부터 보증금이 적은 순수 월세까지 폭이 넓어, 평균 보증금도 서초구 4억 3,432만원에서 강동구 2억 680만원까지 두 배 넘게 벌어졌습니다.

주목할 점은 네 개 구 모두 평균 월세가 전월보다 내렸다는 사실입니다. 강남구는 13.7%, 송파구는 11.1% 하락했습니다. 전세 보증금 마련 부담과 금리 환경 속에서 세입자들이 보증금이 작은 중저가 월세로 눈을 돌리며, 고가 월세보다 중저가 계약이 두꺼워진 것이 평균을 끌어내린 흐름으로 읽힙니다.

네 개 구를 하나로 묶어 본 5월 시장의 결론

강남·서초·송파·강동구는 행정구역상 이웃이지만, 5월 한 달의 움직임은 한 덩어리가 아니었습니다. 강남·서초·송파는 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 요건이 적용되는 만큼 손바뀜 자체가 제한되면서도, 압구정·청담·반포·잠실의 초고가 단지가 평균을 떠받쳤습니다. 반면 토지거래허가구역에서 비켜선 강동구는 거래량이 절반 넘게 줄고 평균가도 홀로 내려, 세제·금리 변화에 더 직접적으로 노출된 모습을 보였습니다.

전세와 월세를 합치면 임대차가 전체 거래의 82%에 달합니다. 사고파는 결정이 미뤄진 만큼 빌려 쓰는 수요가 늘었고, 그 안에서도 갱신 계약과 중저가 월세가 두꺼워졌습니다. 매매 평균가만 보면 강남권이 여전히 견고해 보이지만, 거래량과 임대차 비중까지 함께 읽어야 5월 시장의 진짜 온도를 가늠할 수 있습니다.