서초구 매매·전세·월세 종합 분석(2026년 4월 기준)

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2026년 4월 서초구 아파트 매매 거래는 213건으로 전월(135건) 대비 57.8% 늘며 거래 활기가 두드러졌습니다. 매매 평균가는 25억 847만원으로 전월보다 17.0% 올랐고, 중앙값도 21억 5,000만원까지 상승했습니다. 전세는 425건으로 전월보다 줄었으나 평균 보증금은 10억 1,004만원 수준을 유지했고, 월세는 415건이 거래되며 평균 보증금 4억 1,670만원·평균 월세 217만원을 기록했습니다. 서초구는 서울에서도 단위 가격이 가장 높은 지역 중 하나로, 같은 구 안에서도 동별 격차가 크다는 점이 이번 달 데이터에서도 분명하게 드러납니다.

서초구 전체 매매 거래는 213건으로 전월보다 78건 늘었습니다. 평균 거래가 25억 847만원, 중앙값 21억 5,000만원으로 두 지표 모두 상승했는데, 이는 거래가 단순히 늘어난 것을 넘어 고가 단지 비중이 커졌음을 의미합니다. 최고 거래가는 반포동 아크로리버파크 전용 130㎡로 85억원, 최저는 서초동 서초동삼성쉐르빌2 전용 35.2㎡로 2억 5,000만원이었습니다. 같은 구 안에서 단일 거래 기준 32배가 넘는 가격 차이가 나타난 셈입니다.

동별로 보면 거래 건수는 서초동(68건)이 가장 많았지만, 평균가는 반포동이 41억 5,078만원으로 압도적이었습니다. 잠원동도 32억 2,235만원으로 전월 대비 24.3% 오르며 거래량이 81% 늘었고, 방배동은 거래가 136.4%나 급증해 회복세가 가장 두드러진 동으로 꼽혔습니다. 서초구 내에서 반포동·잠원동은 한강 변 신축·재건축 단지가 밀집한 고가 핵심권, 서초동·방배동은 거래가 활발한 실수요 중심권으로 성격이 갈립니다. 반포동이 특별한 이유는 아크로리버파크, 래미안원베일리, 래미안퍼스티지, 반포자이 같은 단지가 한곳에 모여 서초구 최고가 거래를 사실상 독점하기 때문입니다.

전세 거래는 425건으로 전월(535건)보다 20.6% 줄었고, 평균 보증금은 10억 1,004만원으로 4.3% 내렸습니다. 다만 중앙값은 8억 9,700만원으로 오히려 소폭 올라, 초고가 대형 전세 거래가 줄어든 영향이 평균을 끌어내린 것으로 풀이됩니다. 신규 계약과 갱신 계약 비율은 거의 반반(갱신 48.2%)으로, 기존 세입자가 머무르려는 흐름과 새로 들어오려는 수요가 균형을 이루고 있습니다.

법정동별로는 잠원동이 106건으로 가장 많았고 서초동(101건)이 바로 뒤를 이었습니다. 평균 보증금은 반포동이 14억 1,601만원으로 가장 높았는데, 이는 매매와 마찬가지로 반포동 고가 단지의 영향입니다. 거래가 가장 많았던 단지는 잠원동 메이플자이(28건)로, 2025년 입주한 신축 대단지답게 전세 물량이 한꺼번에 풀리며 거래를 주도했습니다. 최고 보증금은 반포자이 전용 244.5㎡의 39억원이었습니다. 전세 시장에서도 서초구는 동별 평균 보증금이 5억원대(우면동)에서 14억원대(반포동)까지 벌어져, 같은 구라도 전세 부담이 지역별로 크게 다르다는 점을 확인할 수 있습니다.

월세 거래는 415건으로 전월보다 13.9% 줄었습니다. 평균 보증금은 4억 1,670만원, 평균 월세는 217만원으로 보증금·월세 모두 전월 대비 소폭 올랐습니다. 신규 계약이 255건으로 갱신(151건)보다 많아, 월세 시장은 새로 진입하는 수요의 비중이 큰 편입니다. 중앙값 월세가 155만원인 점을 감안하면 평균을 끌어올린 것은 일부 초고가 월세 거래임을 알 수 있습니다.

법정동별로는 서초동이 149건으로 전체의 35.9%를 차지하며 월세 거래를 주도했습니다. 잠원동(74건), 반포동(69건)이 뒤를 이었는데, 평균 보증금은 반포동이 6억 205만원으로 가장 높았습니다. 거래가 가장 많은 단지는 반포자이(13건)였고, 가장 높은 월세는 반포동 래미안원베일리 전용 133.9㎡의 월 1,140만원이었습니다. 같은 서초구라도 우면동·내곡동은 공공 성격의 단지가 많아 평균 보증금이 1억~2억원대에 머무는 반면, 반포동은 6억원대로 차이가 큽니다. 이런 격차는 서초구가 단일 생활권이 아니라 여러 성격의 주거권으로 나뉘어 있음을 보여줍니다.

서초구가 특별한 이유 — 동별 비교로 본 핵심 정리

서초구는 8개 법정동이 저마다 다른 성격을 갖습니다. 반포동·잠원동은 한강 변 신축·재건축 단지가 밀집한 최고가권으로, 매매 평균가가 30억~41억원대에 이릅니다. 서초동은 거래량이 가장 많은 실수요 중심권으로, 래미안 리더스원·삼풍아파트처럼 대단지가 거래를 이끕니다. 방배동은 재건축 기대와 함께 거래가 빠르게 늘고 있는 동입니다. 우면동·내곡동·신원동은 공공 성격의 단지가 많아 상대적으로 가격대가 낮아, 서초구 안에서도 진입 문턱이 다양하게 형성돼 있습니다.

최근 서울 아파트 시장은 가격대별로 흐름이 갈리는 분화 양상을 보이고 있습니다. 전세 매물이 줄며 임대 시장의 압력이 커지는 가운데, 서초구 같은 상급지의 고가 단지는 별도의 흐름을 형성하는 경향이 관찰됩니다. 또한 2026~2027년 서울 입주 물량이 줄어들 것으로 추정되는 점은 전세 시장에 부담 요인으로 거론됩니다. 다만 이런 전망은 시점과 정책에 따라 달라질 수 있으므로, 특정 단지나 동에 대한 판단은 반드시 최신 실거래와 현장 상황을 함께 확인하시는 것이 좋습니다.