핵심 요약

5월 서울 전체 전세 평균 보증금은 6억 3,676만원으로 한 달 전보다 3.1% 올랐지만, 거래량은 16.8% 줄며 매물이 잠긴 흐름이 이어졌습니다. 이 가운데 용산구 전세 평균 보증금은 8억 9,088만원으로 서초구에 이어 서울 2위였습니다. 서울 평균의 약 1.4배에 해당하는 수치로, 용산이 전세 시장에서도 최상단 자치구에 자리한다는 점을 다시 확인시켰습니다. 다만 용산 안에서의 거래는 157건으로 전월(193건)보다 18.7% 줄어, 전세 매물이 얇아진 서울 전체 분위기를 그대로 따라갔습니다.

보증금 구간은 면적과 거의 그대로 연동됩니다. 서울 전체를 면적대로 끊어 보면 소형(60㎡ 미만) 평균 4억 4,855만원, 중소형(60~84㎡) 6억 9,084만원, 중대형(85~134㎡) 9억 6,443만원, 대형(135㎡ 이상) 14억 3,655만원으로 계단처럼 올라갑니다. 용산 전세의 평균 전용면적이 88.1㎡로 중대형 초입에 걸쳐 있다는 점이, 평균 보증금이 9억원에 가깝게 형성된 이유를 설명해 줍니다. 한남동·용산동5가처럼 대형 비중이 높은 동은 자연스럽게 보증금 상단으로, 원효로·효창동처럼 중소형이 많은 동은 하단으로 갈라집니다.

월세 시장은 전세와 결이 달랐습니다. 용산 월세 평균 보증금은 2억 1,437만원으로 전월(2억 2,549만원)보다 4.9% 내렸고, 거래는 233건으로 34%나 줄었습니다. 서울 전체 월세 평균 보증금이 9.6% 오른 것과는 반대 방향으로, 고가 보증부월세 계약이 줄어든 영향이 컸습니다. 실제로 용산 월세 최고 보증금은 전월 30억원에서 16억원으로 절반 가까이 낮아졌습니다.

월세 보증금 상단은 한강로3가(4억 9,583만원)와 신계동(4억 5,114만원)이 차지했습니다. 반면 거래가 가장 많았던 원효로1가는 75건이 몰렸지만 평균 전용 41.8㎡의 소형 중심이라 평균 보증금이 1억 4,999만원에 머물렀고, 이촌동은 50건에 평균 전용 80.3㎡로 보증금이 2억 4,110만원이었습니다. 같은 용산 안에서도 원효로의 소형 월세와 이촌·한강로의 중대형 월세가 사실상 두 개의 다른 시장처럼 움직인 셈입니다.

용산이 임대차 시장에서 특별한 이유

용산의 전세 보증금이 서울 2위까지 오른 배경에는 입지와 개발 기대가 함께 있습니다. 10년 넘게 멈춰 있던 용산정비창 일대가 용산국제업무지구로 다시 첫 삽을 떴고, 용산역 후면 부지를 따라 초고층 복합단지 계획이 구체화되면서 직주근접 수요가 한강 조망 단지로 모이고 있습니다. 한남동·이촌동·한강로의 대형 단지가 전세·월세 보증금 상단을 동시에 떠받치는 구조는 이런 기대가 임대차 수요로 이어지고 있음을 보여 줍니다.

흥미로운 점은 전세와 월세의 위상이 다르다는 것입니다. 용산은 전세 평균 보증금에서는 서초 다음 2위지만, 월세 평균 보증금에서는 8위로 내려갑니다. 고가 전세는 한남·이촌의 대형 평형이 끌어올리는 반면, 월세는 원효로 등 소형 물량이 평균을 눌렀기 때문입니다. 또 전세 평균 보증금이 같은 달 매매 평균 거래가의 약 38%에 그친다는 점은, 매매가가 워낙 높아 전세 레버리지 비중이 낮은 초고가 시장의 특징을 그대로 드러냅니다.