핵심 요약

송파구 전체 흐름 먼저 — 4월에 무슨 일이 있었나

2026년 4월 송파구 아파트 전세 시장은 거래량이 크게 줄었지만 보증금은 오히려 올랐습니다. 전세 총 거래건수는 656건으로 전월(925건) 대비 29.1% 감소했지만, 평균 보증금은 7억 9,694만원으로 전월(7억 4,220만원)보다 7.4% 높아졌습니다. 중앙값도 7억 7,000만원으로 전월(7억원)보다 1,000만원 올랐습니다. 거래는 줄어드는데 보증금이 오르는 이 흐름은 토지거래허가구역 지정 이후 실수요 중심의 신규 계약 비중이 늘고, 갭투자 수요가 빠지면서 매물이 줄어든 영향으로 분석됩니다.

계약 유형을 보면 갱신 339건(51.7%), 신규 296건(48.3%)으로, 절반 이상이 갱신 계약이었습니다. 갱신 평균이 7억 5,749만원, 신규 평균이 8억 4,660만원으로 약 9,000만원 차이가 납니다. 구 내에서 가장 많이 거래된 법정동은 잠실동(130건, 19.8%)이었고, 가락동(86건), 거여동(82건), 장지동(78건), 신천동(64건)이 뒤를 이었습니다. 잠실동과 신천동의 보증금 수준이 구 평균을 크게 웃도는 반면, 거여동·장지동·오금동은 구 평균보다 낮아 법정동 간 양극화가 뚜렷합니다.

잠실동이 왜 특별한가 — 단지 TOP 비교로 보는 구조

송파구 안에서 잠실동이 전세 보증금 수준을 단독으로 끌어올리는 배경은 대형 브랜드 단지의 집중입니다. 잠실엘스(5,678세대), 리센츠(5,563세대), 파크리오(6,864세대), 트리지움(3,696세대), 헬리오시티(9,510세대) 등 서울 전체에서도 손꼽히는 대단지들이 잠실동과 인접 신천동·가락동에 집중돼 있습니다. 이 단지들은 지하철 2호선·8호선 접근성, 한강·석촌호수 조망, 잠실 스포츠·쇼핑 인프라를 공유하면서 전세 수요가 꾸준히 유지됩니다.

4월 기준 잠실동 내 거래가 가장 많았던 단지는 잠실엘스(34건)이고, 단지 평균 보증금은 11억 7,247만원이었습니다. 평균 보증금이 가장 높았던 단지는 레이크팰리스로 12억 3,175만원에 달했습니다. 리센츠는 29건 거래에 평균 10억 8,855만원이었는데, 특히 최고 보증금 거래(20억 5,000만원)를 기록하면서 구 전체 신고가를 갱신했습니다. 방이동의 올림픽선수기자촌 3단지(평균 9억 7,129만원)는 1988년 준공임에도 전용 110㎡ 이상 대형 세대를 중심으로 높은 보증금대를 유지 중입니다.

거래 많은 단지 TOP — 4월 누가 가장 바빴나

송파구 전체에서 전세 거래가 가장 많았던 단지는 헬리오시티(37건)입니다. 그 뒤로 파크리오(36건), 잠실엘스(34건), 리센츠(29건), 잠실주공 5단지(24건) 순이었습니다. 헬리오시티는 전월(73건)에 비해 거래량이 절반 가까이 줄었음에도 1위를 유지했고, 평균 보증금은 11억 1,039만원으로 오히려 5.7% 상승했습니다. 파크리오는 신천동에 위치한 단지로 평균 10억 848만원이었습니다. 두 단지 모두 가락동·신천동에 소재하지만 잠실엘스·트리지움·레이크팰리스 등 잠실동 단지들과 함께 구 상위 보증금대를 형성하고 있습니다.

최고가 · 평균 높은 단지 · 최저가 단지 비교

4월 전세 최고 보증금 거래는 잠실동 리센츠(전용 124.2㎡, 25층)에서 신규로 체결된 20억 5,000만원이었습니다. 레이크팰리스(19억원), 잠실엘스(18억 9,000만원), 갤러리아팰리스(18억원), 신천동 롯데캐슬골드(17억 3,000만원) 등이 상위권을 형성했으며, 최고 보증금 거래 30건 중 잠실동 단지가 절반 이상을 차지했습니다. 이는 잠실동이 구 내 고가 전세 시장의 중심지라는 사실을 수치로 보여줍니다. 평균 보증금 상위 단지는 잠실푸르지오월드마크(13억 8,000만원)로, 거래 건수가 2건에 그쳤지만 신천동에서 압도적인 보증금 수준을 보였습니다.

반면 최저 보증금 거래는 장지동 송파파인타운 9단지(1억 5,397만원, 59.9㎡ 갱신)였습니다. 문정동 문정시영(1억 9,000만원~3억원), 거여동 거여1단지(2억 1,000만원) 등 임대형 단지들이 최저 보증금 대열을 이루고 있습니다. 결국 송파구는 20억원이 넘는 프리미엄 전세와 1억원대 갱신 계약이 공존하는 넓은 스펙트럼을 가진 시장입니다.

갱신 보증금 변동 — 오른 단지와 내린 단지

2026년 4월 갱신 계약에서 보증금 상승 폭이 가장 컸던 사례는 신천동 파크리오(84.9㎡, 24층)에서 종전 6억원에서 11억원으로 5억원(83.3%) 급등한 경우였습니다. 풍납동 현대리버빌1지구(85㎡)도 3억 7,000만원에서 8억원으로 4억 3,000만원(116.2%) 올랐습니다. 이처럼 오래된 갱신 계약일수록 시장가와의 격차가 클 수밖에 없고, 재계약 시점에 큰 폭의 조정이 이루어지는 경우가 적지 않습니다.

갱신 보증금 하락 사례로는 송파동 여흥레이크빌(167.7㎡)이 있는데, 종전 보증금이 비정상적으로 높게 기록됐다가 13억 5,010만원으로 대폭 조정된 것으로 나타났습니다. 실질적인 하락 사례는 방이동 한양3(84.9㎡)이 6억 5,000만원에서 5억 7,000만원으로 8,000만원 내린 것이 주목됩니다.

월세 시장 — 잠실동이 거래량·월세 수준 모두 1위

2026년 4월 송파구 월세 총 거래건수는 668건으로 전월(890건) 대비 24.9% 감소했습니다. 평균 보증금은 2억 8,602만원, 평균 월세는 151만원이었고, 월세 평균은 전월(126만원)에 비해 19.8%나 올랐습니다. 법정동별 월세 평균 보증금은 방이동(4억 1,190만원)이 가장 높고, 잠실동(3억 8,672만원), 신천동(3억 5,595만원)이 뒤를 이었습니다. 월세 평균이 가장 높았던 법정동은 잠실동(226.7만원)이고 신천동(223.6만원)도 비슷한 수준입니다. 반면 마천동은 평균 월세가 35.3만원에 그쳐 동 간 격차가 뚜렷합니다.

월세 거래에서 최고 월세 기록은 가락동 헬리오시티(전용 130.1㎡, 보증금 2억원에 월세 720만원)였습니다. 잠실동 트리지움(149.4㎡, 월세 650만원), 신천동 잠실푸르지오월드마크(112.2㎡, 월세 600만원)가 그 뒤를 이었습니다. 고가 단지를 중심으로 반전세 형태의 고액 월세 계약이 늘고 있는 경향이 관찰됩니다.