핵심 요약

5월 수도권 매매 시장에서 가장 눈에 띄는 움직임은 경기도입니다. 경기 전체 거래량은 16,643건으로 전월(16,315건) 대비 2.0% 증가했는데, 이 증가분의 상당 부분이 화성시(+357건, +22.7%)와 남양주시(+146건, +18.3%), 고양시(+116건, +11.8%)에서 발생했습니다. 화성시의 경우 7월 1일 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 비규제 지역인 동탄 일대로 막차 매수 수요가 집중된 것으로 분석됩니다. 실제로 화성시 평균 매매가도 7억 2,358만원으로 전월(6억 4,883만원) 대비 11.5%나 올랐습니다.

반면 서울은 8,727건(-1.1%)으로 거래가 소폭 줄었지만 평균 매매가는 12억 5,637만원(+3.5%)으로 상승했습니다. 특히 구로구가 682건(+43.0%)으로 급증한 것이 이례적인데, 구로구 내 정비사업 진행 지역의 이주 수요와 가격대가 상대적으로 낮은 구축 물량 거래가 늘어난 영향입니다. 인천은 2,808건(-1.7%)으로 거래는 소폭 줄었으나 평균가가 4억 3,831만원(+8.7%)으로 세 권역 중 상승률이 가장 높았습니다. 이는 연수구 송도동의 더샵센트럴파크2가 59억 5,000만원에 거래되며 최고가를 크게 끌어올린 결과이며, 연수구 자체 거래량도 549건(+23.9%)으로 급증했습니다. GTX-B 노선 착공이 가시권에 들어오면서 송도 일대의 매수 심리를 자극한 것으로 보입니다.

전세 시장은 세 권역 모두 거래량이 줄고 보증금이 오르는 공통 흐름을 보였습니다. 서울 전세 평균 보증금은 6억 4,337만원으로 전월(6억 1,940만원) 대비 3.9% 올랐고, 경기는 3억 7,595만원(+2.9%), 인천은 2억 8,965만원(+2.3%)입니다. 상승폭은 서울이 가장 컸는데, 서초구(10억 8,520만원, +4.9%)와 양천구(6억 2,073만원, +8.3%)가 특히 두드러집니다. 양천구의 경우 목동 대단지 재건축 기대감에 전세 수요까지 몰리며 최고 보증금이 27억원까지 치솟았습니다.

경기에서는 수원시(3억 8,606만원, +5.1%)와 안양시(4억 1,118만원, +7.2%)의 전세 보증금 상승이 돋보입니다. 안양시의 경우 평촌 학군 수요와 신분당선 호매실 연장 기대감이 겹치며 보증금이 빠르게 오르고 있습니다. 인천에서는 연수구 전세 평균이 3억 7,944만원(+8.6%)으로 인천 평균의 1.3배에 달하며, 송도 집중 현상이 전세에서도 확인됩니다.

수도권 월세 시장은 전세 거래 감소의 반사 효과로 비중이 확대되고 있습니다. 서울에서는 전세 거래가 8.0% 줄어든 반면 월세 비중은 높아지는 추세이며, 강남·서초 등 고가 지역에서 반전세(높은 보증금에 낮은 월세) 형태가 늘고 있습니다. 경기에서도 전세 물량 부족 지역을 중심으로 월세 전환이 가속되고 있는데, 특히 수원·용인·화성 등 신축 대단지 밀집 지역에서 이 흐름이 뚜렷합니다.

인천은 서구(검단신도시)와 연수구(송도)에서 월세 거래가 활발한데, 신축 입주 물량이 쏟아지는 검단은 전세보다 월세로 먼저 채워지는 패턴이 반복되고 있습니다. 수도권 전체적으로 기준금리 인하 기대에도 불구하고 전세자금 대출 규제(DSR)가 전세 수요를 억누르면서, 월세가 대안으로 자리잡는 구조적 전환이 이어지고 있습니다.

수도권 세 권역, 같은 방향 다른 속도

2026년 5월 수도권 아파트 시장의 가장 두드러진 특징은 같은 방향이되 다른 속도라는 점입니다. 세 권역 모두 매매 평균가가 올랐고, 세 권역 모두 전세 보증금이 올랐으며, 세 권역 모두 월세 비중이 확대됐습니다. 하지만 상승의 주역은 각각 다릅니다. 서울은 강남구의 고가 거래(에테르노청담 21억 8,000만원)가 평균을 끌어올렸고, 경기는 화성시의 거래량 폭발(+22.7%)이 시장을 움직였으며, 인천은 연수구 송도의 더샵센트럴파크2(59억 5,000만원)가 최고가를 크게 끌어올렸습니다.

이 차이의 배경에는 정책이 있습니다. 다주택자 양도세 중과가 5월 10일부터 재시행되면서 서울 강남권은 매도 물량이 잠기고 호가가 강해졌고, 7월 1일 스트레스 DSR 3단계를 앞두고 비규제 지역인 경기 화성·인천 서구로 막차 수요가 몰렸습니다. 한편 경기·인천에서 6월 예정된 대규모 분양(고양 창릉 3,387호, 인천 암역세권 1,190호 등)이 수요를 자극하며 5월 거래에도 선행적으로 영향을 준 것으로 보입니다. 수도권 시장이 하나의 흐름으로 수렴하기보다, 정책·공급·입지에 따라 권역별로 갈라지는 양극화가 심화되고 있습니다.