인천 연수구 송도동 전세 시세 분석

전월세 시장 한눈에 보기

2026년 5월 인천 연수구의 아파트 전세 거래는 495건으로 전달 611건에서 한 달 새 19% 줄었습니다. 그런데 평균 전세 보증금은 3억 7,813만원으로 전월 대비 8.3% 올랐습니다. 거래는 줄었는데 값은 오르는 흐름은, 매물이 넉넉할 때 나타나는 모습과 정반대입니다. 그 한가운데에 송도동이 있습니다. 연수구 전세 거래의 절반 이상이 송도동에서 나왔고, 송도동 평균 보증금이 구 전체 평균을 끌어올리는 구조입니다.

송도동이 거래가 줄었는데도 보증금이 버틴 배경에는 공급 사정이 있습니다. 송도국제도시는 2026년 신규 입주 예정 물량이 사실상 없는 공급 공백기에 들어섰습니다. 2027년에도 1,000여 가구에 그칠 전망이어서, 새 아파트에서 쏟아져 나오던 전세 물량이 끊긴 셈입니다. 입주장이 사라지면 전세 매물이 마르고, 줄어든 매물을 두고 임차 수요가 경쟁하면서 보증금이 잘 빠지지 않습니다. 5월 송도동에서 거래량(315건, 13% 감소)과 평균 보증금(4억 7,852만원, 4.8% 상승)이 반대로 움직인 것은 이 구도와 맞물립니다.

여기에 송도가 가진 일자리와 교통 호재가 전세 수요를 두텁게 받치고 있습니다. 셀트리온이 1조 2,265억원을 들여 4·5공장을 증설하고 삼성바이오 계열도 11공구로 바이오 단지를 넓히면서, 송도 바이오 생산능력은 2030년 214만 리터 규모로 세계 1위를 굳힌다는 전망까지 나옵니다. 생산 시설이 늘면 인근 주거 수요도 함께 늘어납니다. 또 인천대입구~여의도~서울역을 잇는 GTX-B가 2025년 8월 착공해 2030년 개통을 목표로 하면서, 송도 전세를 찾는 직장인 수요가 꾸준히 유입되는 흐름입니다. 단지별로 보면 송도더샵센트럴시티 전세 평균이 4억 7,296만원으로 전월보다 18.8% 뛴 반면, 힐스테이트송도더스카이는 5억 4,778만원으로 14.7% 내려 면적·층 구성에 따라 단지 안에서도 온도 차가 컸습니다.

송도동은 전세뿐 아니라 월세 시장도 연수구에서 가장 큽니다. 5월 연수구 아파트 월세는 339건으로 전월 427건에서 21% 줄었고, 그중 송도동이 191건으로 절반을 넘겼습니다. 평균 월 임대료는 140만원으로 전월 대비 3.4% 내렸지만, 보증금을 함께 보면 단지별 편차가 큽니다. 선학동시영(15건)·솔밭마을아파트(11건) 같은 원도심 소형 단지에서는 보증금 수백만원에 월세 수십만원대 거래가 많았던 반면, 송도 신축에서는 보증금 1억원 안팎에 월 임대료가 크게 붙는 거래가 잡혔습니다.

고가 월세는 송도 대형 평형에 몰렸습니다. 가장 비싼 월세는 더샵센트럴파크2 전용 146.5㎡로 보증금 1억 5,000만원에 월 380만원이었고, 송도더샵하버뷰·힐스테이트송도더스카이·송도자이크리스탈오션 등 대형 단지가 월 350만원 안팎으로 뒤를 이었습니다. 전세 보증금 부담이 커진 임차인 일부가 보증금을 낮추고 월세를 택하는 흐름이 송도 신축 대형 평형에서 관찰됩니다.

송도동, 연수구 전세 지도를 다시 그리다

2026년 5월 연수구 전세 시장은 ‘송도 쏠림’이라는 한 문장으로 요약됩니다. 거래의 64%, 보증금 평균 상단을 모두 송도동이 가져갔습니다. 송도동 평균 전세 보증금 4억 7,852만원은 동춘동(2억 4,996만원)의 1.9배, 옥련동(2억 1,060만원)의 2.3배, 청학동(1억 3,595만원)의 3.5배 수준입니다. 같은 연수구 안에서도 송도 신도시권과 연수동·청학동 원도심권의 전세값이 사실상 다른 시장처럼 움직이고 있습니다.

이 격차를 만드는 힘은 결국 공급과 일자리입니다. 송도는 새 아파트 입주가 끊긴 공급 공백기에 진입했고, 바이오 클러스터 확장과 GTX-B 착공이라는 수요 요인은 살아 있습니다. 매물은 마르고 수요는 받쳐지니 전세 보증금이 잘 내리지 않습니다. 반대로 원도심권은 노후 소형 위주여서 전세보다 월세·소형 거래로 수요가 분산됩니다. 송도 전세를 알아보는 분이라면 입주 물량이 없는 2026~2027년 동안은 매물이 빠르게 소진될 수 있다는 점을, 연수동·청학동 전세를 보는 분이라면 단지별 거래가 얇아 호가 변동이 클 수 있다는 점을 함께 살피는 것이 좋겠습니다.