서울 도심권 전체 흐름 — 한 권역, 세 갈래

서울 도심권으로 묶이는 중구·종로구·동대문구는 한 권역처럼 보이지만, 2026년 5월 실거래 흐름을 들여다보면 세 구의 표정은 꽤 다르게 갈렸다. 세 구 모두 거래량은 전월보다 줄었지만, 평균 거래가가 오른 곳과 내린 곳이 엇갈렸고 최고가를 끌어올린 단지의 성격도 제각각이었다. 중구는 평균값이 두 자릿수로 뛴 반면 종로구는 두 자릿수로 빠졌고, 동대문구는 거래량 자체가 도심권에서 압도적으로 많았다.

거래 규모만 보면 동대문구가 243건으로 중구(80건)와 종로구(63건)를 합친 것보다도 많았다. 도심 업무지구를 끼고 주거 단지가 상대적으로 적은 중구·종로구와, 답십리·장안·전농·휘경동 같은 대규모 주거지가 펼쳐진 동대문구의 구조적 차이가 그대로 드러난 셈이다. 세 구 모두 5월 들어 거래 건수가 26~38% 줄었는데, 봄 성수기 직후의 계절적 비수기와 대출 규제가 맞물린 결과로 읽힌다.

가격의 무게중심은 중구가 가장 높았다. 중구 평균 거래가는 12억 7,575만원으로 도심권 세 구 가운데 가장 비쌌고, 전월 대비로도 11.2% 올랐다. 반면 종로구는 평균 9억 6,002만원으로 11.9% 내려앉았는데, 전달 초고가 거래가 빠지면서 평균이 끌려 내려간 영향이 컸다. 동대문구는 평균 10억 228만원으로 도심권에서 처음으로 10억 선을 넘기며 1년 전과는 달라진 위상을 보였다.

핵심 요약

거래는 동대문, 가격은 중구로 갈렸다

도심권 세 구를 한 표에 놓고 보면 ‘많이 거래된 곳’과 ‘비싸게 거래된 곳’이 또렷하게 나뉜다. 동대문구는 243건으로 거래의 양을 가져갔고, 중구는 평균 12억 7,575만원으로 가격의 정점을 가져갔다. 종로구는 거래량(63건)도 가장 적고 평균가(9억 6,002만원)도 가장 낮았지만, 최고가만 보면 31억 6,000만원으로 세 구 중 가장 높았다.

이 엇갈림은 단지 구성에서 비롯된다. 동대문구는 답십리동(84건)·장안동(62건)·전농동(61건)처럼 거래가 두텁게 일어나는 대단지 주거지가 많아 평균이 한쪽으로 쏠리지 않는다. 반대로 종로구는 거래 표본 자체가 얇아, 홍파동 경희궁자이 같은 고가 단지 몇 건이 빠지거나 들어오는 것만으로 평균이 크게 출렁인다. 실제로 종로구 평균가가 전월 대비 11.9% 빠진 것도, 전달 38억 5,000만원이던 최고가가 이번 달 31억 6,000만원으로 내려온 것과 같은 맥락이다.

중구의 평균가 상승(11.2%)은 거래 건수가 80건으로 줄어든 가운데 나온 값이라는 점이 핵심이다. 거래가 줄면서 신당동·만리동2가의 중상위 가격대 단지 비중이 상대적으로 커졌고, 그 결과 평균이 위로 끌려 올라갔다. 즉 ‘집값이 일제히 올랐다’기보다, 비싼 거래가 평균을 떠받친 구성 효과에 가깝다.

중구 — 신당동이 거래를 끌고, 만리동이 가격을 떠받쳤다

중구 거래 80건의 절반 이상(65건)이 신당동 한 곳에서 나왔다. 남산타운(27건)·약수하이츠(9건) 같은 대단지가 있는 신당동은 중구 거래의 사실상 본진이다. 평균 거래가는 14억 9,633만원으로 구 평균(12억 7,575만원)을 웃돌아, 신당동이 가격까지 끌어올렸음을 보여준다.

가격의 천장은 만리동2가가 맡았다. 서울역센트럴자이가 22억 5,000만원에 거래되며 구 최고가를 기록했고, 이 단지 평균도 21억 250만원으로 중구에서 가장 높았다. 세운재정비촉진지구의 3·5·6구역이 중구에 속해 있고 신당10구역 재개발이 추진되는 점은, 도심 노후 주거지가 점차 신축 단지로 교체되며 중구 가격대를 끌어올리는 배경이 되고 있다.

종로구 — 거래는 가장 적지만 가격 편차는 가장 컸다

종로구는 63건으로 도심권에서 거래가 가장 적었다. 그런데도 최고가는 31억 6,000만원으로 세 구 중 가장 높았는데, 홍파동 경희궁자이(2단지)가 그 주인공이다. 이 단지는 평균만 24억 2,083만원으로, 거래량 4위(6건)임에도 종로구 가격 지형의 정점을 차지했다.

반면 거래량 1위는 그린나래(20건)로 평균 3억 9,320만원의 소형이었고, 창신동·평창동에는 평균 4억~8억대 거래가 몰렸다. 세운지구 2·4구역이 종로구 몫이고 창신동 일대 정비 논의가 이어지는 가운데, 경희궁자이로 대표되는 광화문 생활권 신축과 창신·숭인동의 노후 주택이 한 구 안에서 30억에 이르는 가격 격차를 만들어내고 있다.

같은 도심권, 다른 시장 — 숫자가 말하는 차이

세 구를 한 문장으로 요약하면 ‘동대문은 양, 중구는 값, 종로는 편차’다. 거래의 양은 동대문구가, 평균 가격의 높이는 중구가, 단지 간 가격 격차는 종로구가 각각 도심권의 극단을 보여줬다.

이런 차이는 일시적 통계 잡음이 아니라 구조에서 나온다. 대규모 주거 단지가 받쳐주는 동대문구는 거래가 두텁고 평균이 안정적이며, 업무지구 비중이 큰 중구·종로구는 거래 표본이 얇아 소수의 고가 거래가 평균을 좌우한다. 그래서 같은 ‘도심권’이라는 이름표 아래에서도 월별 숫자의 출렁임은 구마다 다른 결로 나타난다.

특히 청량리(동대문)와 세운(중구·종로)이라는 두 개의 큰 정비축이 도심권 한가운데에서 동시에 진행 중이라는 점은, 앞으로 세 구의 가격 지형을 지금과 또 다르게 바꿔놓을 가능성을 시사한다. 당장의 평균값보다 어떤 단지가 새로 들어오고 거래되는지를 함께 보아야 하는 이유다.