핵심 요약

이번 달(2026년 5월) 경기도 아파트 매매는 모두 1만6,643건이 신고돼 전월 1만6,317건보다 2.0% 늘었습니다. 평균 거래가는 6억 2,506만원으로 한 달 새 4.3% 올랐는데, 단순히 비싼 집이 더 팔린 게 아니라 거래가 특정 축으로 몰리면서 평균을 끌어올린 결과에 가깝습니다. 가장 두드러진 곳은 화성시였습니다. 거래 1,932건으로 경기 전 지역 1위에 올랐고, 전월 1,575건에서 22.7% 급증했습니다. 같은 기간 수원(-6.3%)·안양(-6.9%)·평택(-12.8%)이 줄어든 것과 대비됩니다.

화성의 거래 폭증은 규제 지형과 직접 맞물려 있습니다. 지난해 10·15 대책 이후 서울 핵심 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 묶인 반면, 비규제지역인 동탄은 LTV 70%가 유지되면서 대출 문턱이 상대적으로 낮았습니다. 실제로 5월 동탄의 집합건물 대출지수는 71.5까지 올라 매입 자금의 70% 이상을 대출로 채운 것으로 나타났는데, 이는 서울 평균(49.0)은 물론 광명(63.8)·수원 영통(59.0)보다도 높은 수치입니다. 여기에 7월 1일 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 6월 말까지 계약을 마치려는 막차 수요가 겹치면서, 동탄을 품은 화성으로 거래가 빨려 들어간 셈입니다. 평균가도 7억 2,358만원으로 전월 대비 11.5% 뛰었습니다.

전세는 모두 1만2,548건으로 전월보다 10.2% 줄며 거래 자체는 위축됐습니다. 다만 평균 보증금은 3억 7,595만원으로 2.9% 오르며, 물량이 줄어든 가운데 가격은 버티는 전형적인 매물 잠김 흐름이 나타났습니다. 지역별로는 수원이 1,122건으로 전세 거래가 가장 많았고, 그 뒤를 용인(1,053건)·고양(1,024건)·화성(1,012건)이 비슷한 규모로 따랐습니다.

보증금 수준은 매매와 같은 서열을 그렸습니다. 성남이 평균 6억 3,948만원으로 가장 높았고, 용인(4억 4,987만원)·안양(4억 1,118만원)이 뒤를 이었습니다. 특히 안양은 전세 보증금이 한 달 새 7.2% 올라 주요 시 가운데 상승폭이 가장 컸는데, 평촌 학군 수요가 두꺼운 동안구가 끌어올린 것으로 보입니다. 전세 최고가는 성남 분당구 정자동 파크뷰 전용 162.9㎡가 19억원(신규)에 계약돼, 매매뿐 아니라 전세에서도 분당이 경기 최상단임을 다시 확인시켰습니다.

월세는 1만3,970건으로 전월보다 2.5% 늘며 세 유형 중 거래 건수가 가장 활발했습니다. 평균 보증금은 8,778만원으로 전월과 거의 같았지만, 평균 월세는 67만원으로 전월 72만원에서 6.9% 내렸습니다. 보증금을 키우고 월세를 낮추는 반전세화가 이어진 결과로 풀이됩니다. 지역별 월세 거래는 화성(1,233건)·평택(1,028건)·수원(947건) 순으로, 반도체 클러스터와 산업단지를 낀 경부·서남부 축에 임차 수요가 집중됐습니다.

보증금 수준은 매매·전세와 마찬가지로 성남(평균 2억 7,501만원)이 가장 높았고, 용인(1억 2,065만원)이 뒤를 이었습니다. 월세 최고 보증금은 과천 중앙동 과천푸르지오써밋 전용 121㎡가 보증금 13억원에 월세 75만원으로 계약돼, 보증금만으로도 웬만한 매매가를 넘어서는 사례가 나왔습니다. 전반적으로 경기 월세 시장은 보증금을 높여 월 부담을 줄이려는 임차인과, 전세 대신 월세를 받아 금리 부담을 더는 임대인의 이해가 맞아떨어지며 거래가 두텁게 유지됐습니다.

경기 시장, 결국 갈린 것은 거래 밀도와 가격 높이

이번 달 경기 시장을 한 문장으로 요약하면 “거래는 화성으로, 가격은 성남·과천으로”입니다. 화성은 비규제 대출 여건과 규제 막차가 맞물려 거래 1,932건으로 1위에 올랐고, 성남과 과천은 거래량이 적어도 각각 평균 13억·21억원대로 경기 가격 천장을 지켰습니다. 같은 경기지만 두 축이 전혀 다른 방식으로 움직인 셈입니다.

전·월세도 이 구도를 따라갔습니다. 전세는 물량이 줄고도 보증금이 올랐고, 월세는 보증금을 키우는 반전세화가 진행됐습니다. 매매·전세·월세 모두 성남이 보증금·거래가의 최상단을 지킨 가운데, 용인·화성은 매매와 임대 양쪽에서 두꺼운 거래로 실수요 시장의 무게중심 역할을 했습니다. 결국 경기 주요 시는 “어디가 더 비싼가”보다 “어떤 수요가 어디에 몰렸는가”로 갈렸습니다.