경기 동북부에서 남양주와 구리가 놓인 자리

경기도 동북부의 아파트 시장은 2024년 8월 별내선(8호선 연장)이 개통하면서 한 번 크게 출렁였고, 그 여진이 2026년 들어서도 거래에 남아 있습니다. 별내역과 다산역에서 잠실까지 27분이면 닿는 노선이 열리자, 서울 출퇴근 수요가 이 축을 따라 다시 정리되기 시작한 것입니다. 남양주와 구리는 바로 그 8호선 라인을 공유하는 이웃이지만, 도시가 품은 재고의 성격이 달라 시장이 받는 힘도 갈렸습니다.

숫자가 그 차이를 분명하게 보여줍니다. 남양주시는 5월 한 달 동안 933건이 거래되며 전월 797건보다 136건 늘었습니다. 반면 구리시는 309건에 그쳐 전월 365건에서 오히려 줄었습니다. 거래량만 보면 남양주가 구리의 세 배에 달합니다. 그런데 평균 거래가를 보면 순서가 뒤집힙니다. 구리시 평균은 7억 2,186만원으로 남양주시 5억 6,685만원보다 한 단계 높은 가격대를 유지했습니다.

거래량이 많은 쪽의 평균가가 더 낮다는 것은, 두 도시가 시장에 내놓는 물건의 결이 다르다는 뜻입니다. 남양주는 다산·별내 신도시의 신축 대단지가 손바뀜을 주도하며 거래 회전이 빠른 도시이고, 구리는 신규 공급이 사실상 멈춘 재고 시장이라 거래는 적어도 자리를 지키는 단지 위주로 값이 매겨집니다. 아래에서 두 도시를 나란히 펼쳐 그 구조 차이가 어떻게 가격과 거래량의 엇갈림으로 나타났는지 살펴봤습니다.

핵심 요약

거래량은 남양주, 가격은 구리 — 왜 반대로 갔나

두 도시의 평균가 격차 약 1억 5,501만원은 단순한 입지 등급 차이가 아니라 거래되는 물건의 구성에서 나옵니다. 남양주에서 가장 많이 팔린 단지는 다산동 다산 이편한세상자이로 한 달에 25건이 손바뀜했고, 거래 건수가 전월 대비 +56.2% 뛰었습니다. 다산 신도시의 신축 대단지가 거래량 자체를 끌어올리는 엔진 역할을 하는 셈입니다.

반대로 구리에서 가장 많이 거래된 단지는 수택동 덕현으로 12건에 그쳤습니다. 구리는 단지 한 곳이 두 자릿수 거래를 만들어내는 일이 드뭅니다. 신규 입주 물량이 거의 없어 시장에 풀리는 매물 자체가 한정돼 있기 때문입니다. 거래량이 적다 보니 평균가는 기존 중대형·중심지 단지 위주로 형성돼, 외형은 작아도 가격 눈높이는 높게 유지됩니다.

실제로 구리 거래의 무게중심인 인창동은 137건으로 시 전체 거래의 절반 가까이를 차지했는데, 평균가는 6억 7,926만원으로 시 평균을 밑돌았습니다. 반대로 거래는 적어도 교문동(평균 8억 2,940만원)·토평동(평균 9억 2,625만원)처럼 값나가는 동이 평균을 끌어올렸습니다. 남양주는 다산동(평균 8억 7,502만원)이 거래량과 가격을 동시에 주도하는 반면, 구리는 거래량을 만드는 동과 가격을 만드는 동이 갈라져 있다는 점이 두 도시의 본질적 차이입니다.

남양주: 다산·별내가 끌고 간 거래량 확장

남양주의 5월은 거래 회전이 도시를 키운 달이었습니다. 법정동별로 보면 다산동 272건, 와부읍 113건, 진접읍 111건, 별내동 87건 순으로 거래가 퍼졌고, 상위 동 대부분이 전월보다 거래가 늘었습니다. 특히 평내동은 거래가 39건에서 69건으로 76.9% 급증했고, 와부읍은 최고가가 전월 8억 5,000만원에서 13억원으로 뛰며 고가 거래가 새로 붙었습니다.

가격의 정점은 별내동이 찍었습니다. 별내동 남광하우스토리가 전용 171.1㎡를 17억 5,000만원에 거래하며 남양주 역대 최고가 라인을 새로 그었는데, 이는 전월 별내동 최고가 11억 3,000만원보다 54.9% 높은 수준입니다. 별내선 개통으로 잠실 접근성이 27분대로 좁혀진 뒤 별내·다산 축의 대형·고층 물건에 매수세가 다시 붙은 흐름으로 읽힙니다. 다만 별내별가람역 추가 연장이 2024년 예비타당성 조사에서 탈락한 점은, 노선 수혜가 지금의 별내·다산 구간에 한동안 머물 것임을 시사합니다.

구리: 적은 거래를 버틴 재고 시장

구리는 거래가 줄어든 달이었지만 가격은 무너지지 않았습니다. 인창동이 137건으로 거래의 절반 가까이를 떠받쳤고, 그 뒤를 수택동 59건, 갈매동 57건, 교문동 48건이 이었습니다. 거래 상위 동 상당수가 전월보다 건수가 줄었는데도 평균가는 보합 또는 상승을 지킨 것이 특징입니다. 신규 입주가 멈춘 도시에서 매물이 한정되면, 거래가 줄어도 호가가 쉽게 내려가지 않는 전형적인 재고 시장의 모습입니다.

눈에 띄는 곳은 갈매동입니다. 거래량이 57건으로 전월 대비 +29.5% 늘고 평균가도 7억 3,479만원으로 +9.4% 오르며, 구리에서 거의 유일하게 거래와 가격이 함께 뛴 동이었습니다. 갈매역세권 개발이 2027년 6월 준공을 목표로 진행 중이고, 인근 교문동에는 1,280가구 규모의 교문 공공주택지구가 2027년까지 추진되고 있어 미래 공급·기반시설 기대가 거래에 선반영된 것으로 보입니다. 한편 구리 최고가는 수택동 금호베스트빌이 전용 134.1㎡를 16억 7,500만원에 거래하며 전월 대비 9.0% 올랐습니다.

엇갈린 두 도시, 무엇이 갈랐나

결국 남양주와 구리의 차이는 ‘새 물건이 계속 나오는 도시’와 ‘나올 물건이 정해진 도시’의 차이로 정리됩니다. 남양주는 다산·별내라는 대규모 신도시가 신축 거래를 끊임없이 만들어내며 거래량을 키우고, 그 과정에서 별내선이라는 교통 호재가 가격까지 밀어 올렸습니다. 거래가 많다는 것은 시장에 참여하는 사람이 그만큼 많다는 뜻이기도 합니다.

구리는 반대편 사례입니다. 신규 공급이 멈춘 상태에서 거래량은 -15.3% 줄었지만, 한정된 매물 덕에 평균가는 7억 2,186만원으로 남양주보다 높게 유지됐습니다. 그런 구리에서도 갈매동만은 거래와 가격이 함께 올랐는데, 이는 갈매역세권이라는 ‘미래의 신규 공급’이 시장에 미리 반영된 결과로 볼 수 있습니다. 두 도시 모두 결국 공급이 시장의 방향을 가르고 있는 셈입니다.

같은 8호선 생활권이라는 이유로 두 도시를 한 묶음으로 보면 정작 시장의 결을 놓칩니다. 거래량을 보고 싶다면 남양주를, 가격 방어력을 보고 싶다면 구리를 봐야 하며, 두 도시를 함께 놓고 비교할 때 비로소 수도권 동북부의 공급 지형이 입체적으로 드러납니다.