핵심 요약

경기 동남부 네 도시의 전세 시장은 한 방향으로 움직이지 않았습니다. 광주는 평균 전세 보증금이 3억 1,952만원으로 네 도시 가운데 가장 높았지만 전월 3억 3,317만원에서 4.1% 내려, 가격대가 높은 도시가 오히려 한 박자 쉬어가는 모습이었습니다. 반대로 이천은 평균 2억 43만원으로 가장 낮았는데도 전월 1억 9,396만원에서 3.3% 올랐고, 여주 역시 1억 9,431만원에서 2억 606만원으로 6.0% 상승했습니다. 보증금 절대 수준은 낮지만 상승 탄력은 외곽 소도시 쪽이 더 셌던 셈입니다.

이 차이를 만든 결정적 변수는 산업과 일자리였습니다. 이천은 SK하이닉스 M16 가동이 본격화하면서 부발읍 일대 주거 수요가 빠르게 늘었고, 실제로 이번 전세 최고가도 부발읍 현대성우오스타2단지(전용 123.1㎡)에서 나온 4억 5,000만원이었습니다. M16이 2026년까지 막대한 고용 효과를 낼 것으로 거론되는 가운데, 인근 부발·신원리에 1천 세대 안팎의 신규 공급이 예정돼 있어 전세 수요가 두텁게 받쳐지는 구조입니다. 거래 건수가 164건에서 139건으로 줄었는데도 평균 보증금이 오른 점이 이를 뒷받침합니다. 광주는 평균이 한풀 꺾였지만 거래 건수는 282건에서 294건으로 오히려 늘어, 신축 입주가 가격을 누르면서 거래를 키운 전형적인 입주장 흐름을 보였습니다.

월세 시장에서는 도시 간 위계가 전세보다 더 분명하게 드러났습니다. 평균 월세는 광주가 103만원으로 가장 높았고, 안산이 82만원, 이천이 72만원, 여주가 51만원 순이었습니다. 평균 보증금 역시 광주가 7,255만원으로 가장 컸고 여주가 2,882만원으로 가장 작아, 보증금과 월세가 같은 순서로 줄을 섰습니다. 보증금을 낮추는 대신 월 임대료를 높이는 보증부 월세가 늘면서, 도시의 매매·전세 가격대가 월세 부담으로 그대로 옮겨오는 양상입니다.

월세 최고가 사례는 안산 상록구에서 나온 월 210만원이었습니다. 상록구는 사동 그랑시티자이를 중심으로 한 대규모 복합단지가 자리 잡은 곳으로, 인근에 신안산선 정거장이 들어설 예정이라 교통 개선 기대가 임대료를 떠받치고 있습니다. 광주의 월 200만원, 이천의 150만원도 모두 전용 84㎡ 이상 중대형 신축에서 나온 거래로, 고가 월세는 신축·대형 평형에 집중되는 흐름이 네 도시에서 공통적으로 확인됐습니다.

네 도시를 가른 것은 ‘거리’가 아니라 ‘호재’였다

이번 분석에서 가장 뚜렷한 발견은, 서울과의 물리적 거리가 보증금 순서를 결정하지 않았다는 점입니다. 네 도시 모두 서울 외곽에 있지만 평균 전세 보증금은 광주 3억 1,952만원, 안산 2억 6,880만원, 여주 2억 606만원, 이천 2억 43만원 순으로 갈렸고, 이 순서는 거리보다 산업·교통 호재의 강도와 더 잘 맞아떨어졌습니다. GTX-D와 경강선 기대가 겹친 광주, 신안산선이 다가오는 안산이 상위권을 형성한 반면, 철도 호재가 상대적으로 약한 여주가 하위권에 머문 것이 그 증거입니다.

이천은 이 구도에서 예외적인 도시입니다. 절대 보증금은 가장 낮지만 SK하이닉스라는 단일 산업 수요가 강력해 거래가 줄어도 가격이 오르는, 다른 세 도시와 다른 결을 보였습니다. 결국 경기 동남부 전월세 시장을 읽을 때는 ‘경기 외곽’이라는 한 단어로 묶기보다, 각 도시가 어떤 호재를 등에 업고 있는지를 따로 떼어 봐야 한다는 점이 이번 5월 흐름이 남긴 시사점입니다.