경기 과천시 전월세 보증금 동향 분석(2026년 5월 기준)

전월세 시장 한눈에 보기

과천시는 행정구역상 한 개 시이지만 아파트 시장만 놓고 보면 별양동·원문동·갈현동·중앙동·부림동 다섯 법정동이 사실상 시장 전부를 이끕니다. 2026년 5월 전세는 모두 77건이 신고돼 한 달 전 100건에서 23.0% 줄었고, 평균 보증금도 9억 6,068만원에서 9억 2,102만원으로 4.1% 내렸습니다. 반면 월세는 거래가 99건에서 55건으로 44.4% 급감했는데도 평균 보증금이 4억 1,069만원에서 5억 3,466만원으로 30.2% 뛰었고, 중앙값 보증금은 67.4%, 평균 월 임대료는 39.6% 올랐습니다. 거래는 줄었는데 가격 지표만 오르는 어긋남은 보통 표본이 한쪽으로 쏠릴 때 생깁니다. 과천에서는 그 배경에 지식정보타운발(發) 입주·임대 물량의 흐름이 자리합니다. 수도권 1등급으로 분류되는 과천이 분당·평촌 같은 인접 상급지와 어떻게 다른 결을 보였는지, 전세보다 변동 폭이 컸던 월세부터 살펴보겠습니다.

월세부터 보면 변화의 폭이 한눈에 들어옵니다. 5월 과천 월세 거래는 55건으로 4월 99건의 절반 수준까지 내려앉았습니다. 그런데 평균 보증금은 5억 3,466만원, 중앙값 보증금은 5억원으로 각각 30.2%, 67.4% 올랐고 평균 월 임대료도 111만원에서 155만원으로 39.6% 상승했습니다. 거래 절벽과 가격 급등이 동시에 나타난 것인데, 이는 시장이 일제히 강해졌다기보다 거래되는 매물의 성격이 바뀐 데 가깝습니다.

법정동별로 나눠 보면 원문동이 18건으로 가장 많았고 별양동 15건, 갈현동 12건이 뒤를 이었습니다. 특히 갈현동은 한 달 전 55건이 신고됐다가 이번 달 12건으로 줄어 전체 월세 감소분의 상당 부분을 설명합니다. 보증금 무게중심은 별양동(평균 6억 6,400만원)과 중앙동(6억 2,683만원)이 잡았는데, 임대료를 함께 낀 반전세 형태로 보증금과 월세가 동반 상승한 거래가 늘어난 영향입니다. 임대료 상위 거래만 떼어 보면 보증금을 낮추고 월세를 높인 사례가 많아, 전세에서 월세로 갈아타는 수요의 단면이 그대로 드러납니다.

전세는 월세만큼 극적이지 않지만 방향은 분명합니다. 5월 과천 전세 거래는 77건으로 4월 100건 대비 23.0% 줄었고, 평균 보증금은 9억 2,102만원으로 4.1% 내렸습니다. 중앙값도 9억원에서 8억 8,000만원으로 한 단계 낮아졌습니다. 다만 최고 보증금은 16억 9,000만원으로 오히려 소폭 올라, 초고가 거래는 별개로 움직였습니다.

법정동에서는 갈현동이 23건으로 전세 거래를 가장 많이 끌어냈고 별양동 20건, 원문동 19건 순이었습니다. 눈에 띄는 것은 별양동으로, 거래는 늘었는데 평균 보증금이 10억 9,388만원에서 9억 7,118만원으로 11.2% 빠지며 가격 조정이 가장 컸습니다. 반대로 중앙동은 거래가 27건에서 9건으로 급감했지만 남은 거래가 고가 위주여서 평균이 10억 1,261만원으로 올랐습니다. 단지별로는 래미안슈르(12건), 과천위버필드(11건), 과천푸르지오라비엔오(10건)가 거래를 주도했고, 보증금 무게는 과천푸르지오써밋(평균 11억 8,070만원)과 과천자이(10억 3,269만원)가 잡았습니다.

전세와 월세를 함께 보면 보이는 것

전세와 월세를 포개 보면 과천 임대차 시장의 한 달은 ‘저가 물량 소진’이라는 한 줄로 모입니다. 지식정보타운이 자리를 잡으며 늘어난 입주·임대 물량이 한 차례 소화되자, 보증금이 낮은 거래가 빠진 자리를 중고가 거래가 채우며 월세 평균이 통계적으로 뛰었습니다. 동시에 전세는 매물이 쌓이며 가격이 완만히 내렸습니다. 같은 시장에서 전세는 식고 월세 지표는 오른 어긋남이, 실제로는 하나의 공급 흐름에서 비롯된 셈입니다.

과천은 평당 시세 기준으로 분당·판교와 함께 수도권 최상위권에 묶이지만, 평촌이나 위례 같은 인접 상급지보다 단지 수가 적어 거래 한두 건의 무게가 평균을 크게 흔듭니다. 이번 달처럼 거래량이 절반으로 줄면 평균·중앙값의 변동 폭이 더 커지는 구조여서, 숫자 하나만 보고 시세를 단정하기보다 거래 건수와 매물 추이를 함께 읽어야 흐름이 또렷해집니다. 2027년 개통을 목표로 공사 중인 4호선 지식정보타운역과 추가 입주 일정이 과천 임대차의 다음 변수가 될 가능성이 큽니다.