핵심 요약

강남구 전체 흐름 — 역삼·대치·개포가 이끄는 153건의 시장

강남구는 2026년 3월 기준 서울에서 가장 많은 아파트 거래가 이뤄진 자치구 중 하나입니다. 총 153건으로 전월(156건) 대비 단 3건 감소에 그쳐, 양도세 중과 재개 압박이 본격화된 국면에서도 상대적으로 견조한 거래량을 유지했습니다. 법정동별로는 역삼동(22건)이 가장 많은 거래를 기록했고, 도곡동(20건), 개포동(17건), 삼성동(16건), 대치동(14건), 청담동(13건)이 뒤를 이었습니다. 역삼동과 도곡동은 중소형 위주의 실수요 거래가 꾸준히 이어졌고, 대치동과 삼성동은 고가 단지의 대형 거래가 평균가를 끌어올렸습니다. 특히 삼성동 아이파크가 3월 한 달에만 99억 원짜리 거래를 포함해 총 2건이 체결되며 강남구 내 최고가 타이틀을 가져갔습니다. 청담동은 청담자이가 전월 대비 52% 오른 약 44억 3,750만 원에 거래되며 상승 거래가 눈에 띄었습니다.

그러나 강남구 전체 평균 거래금액은 전월 26억 1,017만 원에서 22억 8,827만 원으로 12.3% 하락했습니다. 중앙값도 23억 3,500만 원에서 18억 8,000만 원으로 19.5% 내려앉았습니다. 이는 전월에 몰렸던 고가 대형 거래(중대형 85~134㎡ 구간이 전월 42건→당월 23건으로 45.2% 급감)가 빠지면서 나타난 구성 효과입니다. 반면 소형(60㎡ 미만) 거래는 62건에서 80건으로 29.0% 늘었습니다. 강남구 전체적으로는 거래의 무게중심이 소형·저가 쪽으로 이동했다고 볼 수 있으며, 이는 규제 심화 속 실수요자 중심의 합리적 선택이 반영된 것으로 해석할 수 있습니다. 거래 유형에서 직거래가 3건에서 10건으로 233% 급증한 점도 이 시기 시장 특성의 중요한 시그널입니다.

용산구 전체 흐름 — 61건으로 줄었지만 단가는 오른 ‘압축 시장’

용산구는 2026년 3월 총 61건 거래로, 전월(96건) 대비 36.5% 급감했습니다. 한국부동산원 주간 동향에서도 용산구는 3월 내내 4주 연속 하락세를 기록했으며, 특히 3월 3주(3월 19일 기준)에는 -0.08%를 나타내며 낙폭이 확대됐습니다. 다주택자들의 매물 소화가 늦어지고 규제 민감도가 높은 고가 주택 비중이 큰 용산구 특성상, 거래 위축이 빠르게 나타난 것으로 풀이됩니다. 실거래 데이터에서도 이촌동이 최다 거래 법정동이었으며, 한남동의 경우 나인원한남 한 건(156억 5,000만 원)이 이달 용산구 전체 평균가를 크게 끌어올리는 역할을 했습니다.

그럼에도 용산구 평균 거래금액은 전월 23억 5,441만 원에서 24억 2,710만 원으로 3.1% 올랐습니다. 이는 거래가 많이 일어난 가격대가 상대적으로 높은 구간에 집중됐기 때문입니다. 대형(135㎡ 이상) 면적 구간 평균가는 44억 7,845만 원으로 전월 대비 9.6% 상승했고, 준신축(2011~2020년) 구간 평균가도 15.1% 올랐습니다. 나인원한남 156억 5,000만 원 거래가 이달 대형 면적 구간 최고가로 반영된 영향이 직접적으로 작용했습니다. 용산구는 ‘거래는 줄었지만 거래된 것들은 비쌌다’는 압축 시장의 전형적인 모습을 보인 달이었습니다.

같은 서울 ‘핵심지’지만 다른 결 — 강남구와 용산구의 구조적 차이

강남구와 용산구는 서울에서 가장 높은 아파트 시세를 형성하는 두 자치구입니다. KB부동산 기준 ㎡당 아파트 평균 매매가격이 2,000만 원을 넘는 곳은 강남구·서초구·용산구 세 곳뿐입니다. 그러나 두 지역은 시장 구조에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 강남구는 역삼동·대치동·도곡동·개포동·삼성동 등 다양한 동이 균형 있게 거래를 분산시켜 시장 안정성이 상대적으로 높습니다. 거래 단지도 성원대치2단지, 까치마을, 신동아 등 중소형 중심의 실수요 단지부터 래미안대치팰리스, 아이파크, 청담자이 등 초고가까지 스펙트럼이 넓습니다. 이 다양성이 규제 압박 속에서도 강남구 거래량을 지탱하는 힘입니다.

용산구는 이촌동과 한남동 두 지역에 거래가 집중되는 구조입니다. 이촌동의 한강변 아파트들은 실수요와 자산 보존 목적이 혼재하며, 한남동은 나인원한남을 필두로 한 초고가 희소 시장입니다. 용산구의 강점은 단가 프리미엄이지만, 그 이면에는 거래 기반이 좁다는 취약점도 있습니다. 3월처럼 규제 압박이 강해지면 거래량이 급격히 위축되는 것도 이 때문입니다. 반면 한번 거래가 이뤄질 때 수십억 원대가 움직이는 용산구의 특성은, 거래량 대비 시장 존재감이 강남구보다 단건당 훨씬 크다는 점을 의미합니다.

2026년 3월 시장 배경 — 양도세 중과와 강남·용산의 공통 압박

2026년 3월 강남구와 용산구 아파트 시장을 이해하려면 정책 환경을 먼저 살펴봐야 합니다. 이재명 대통령은 1월 23일 다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 종료하겠다는 방침을 공식화했습니다. 이후 강남구 매매 물건은 해당 발표 기준으로 약 32.9% 급증했고, 김윤덕 국토교통부 장관도 3월 초 보유세 개편과 초고가·비거주 1주택 세금 부담 강화 대책을 준비 중이라고 밝혔습니다. 종합부동산세도 지난해 대비 40~50% 오를 예정이어서 다주택자 중심의 매물 압력이 지속되고 있습니다. 이런 배경에서 강남3구와 용산구는 3월 4주 내내 주간 아파트 매매가격이 하락하며 서울 전체 상승(0.06%)과 역주행했습니다.

흥미로운 점은 서울 외곽·중저가 지역의 역주행입니다. 3월 서울 생애최초 매수 건수에서 영등포구가 81건으로 1위를 차지하며 강남구(172건→172건, 소폭 감소)보다 높은 신고가 거래 비중을 보였습니다. 대출 규제(LTV 40%) 하에서 자금 부담이 상대적으로 적은 중저가 지역으로 실수요가 옮겨가고 있는 이중 구조가 뚜렷해지고 있습니다. 강남구와 용산구는 이 흐름에서 ‘추격 매수보다 관망이 합리적’이라는 심리가 짙게 깔린 시장이 3월 내내 이어졌다고 볼 수 있습니다.