대구 4호선 착공이 비추는 광역시 거래 지형

2026년 7월, 대구 도시철도 4호선이 본격 착공에 들어갑니다. 동대구역에서 엑스코까지 이어지는 이 노선은 2030년 개통을 목표로, 대구 도심과 수성구·동구를 한 번에 잇는 교통 축이 됩니다. 아직 공사가 시작된 단계이지만, 이미 노선 인근 단지에서는 거래 심리에 변화가 감지됩니다. 수성구 범어동은 두산위브더제니스를 중심으로 2억 원대 이상 고가 거래가 10건 가까이 이어졌고, 동구 신암동은 거래 건수가 56건으로 구 내 최다를 기록했습니다.

이번 비교 대상인 부산·대구·대전·울산 4개 광역시는 모두 전월 대비 거래량이 줄었습니다. 부산이 2,276건으로 규모 면에서 압도적이지만 감소폭(-20.5%)도 가장 컸고, 대전은 1,131건으로 가장 적은 거래를 기록했지만 감소폭(-8.3%)은 가장 완만했습니다. 평균 거래금액은 부산 4억 775만원, 대구 3억 9,159만원, 대전 3억 6,558만원, 울산 3억 5,863만원 순으로, 부산이 가격 면에서도 여전히 선두를 유지하고 있습니다.

주목할 점은 도시별 가격 흐름의 방향이 서로 다르다는 것입니다. 울산은 평균가 하락폭이 -0.4%에 그쳐 사실상 보합을 유지한 반면, 부산은 -6.9%로 네 도시 중 가장 크게 떨어졌습니다. 대구와 대전은 각각 -2.2%, -4.4%로 그 사이에 자리합니다. 이처럼 같은 ‘지방 광역시’라는 범주 안에서도 거래량·가격·전월 변동의 방향이 도시마다 뚜렷하게 갈리고 있습니다.

핵심 요약

부산, 해운대 고가 거래가 흔들린 이유

부산은 4개 도시 중 유일하게 평균가가 6.9%나 떨어졌습니다. 이 하락을 주도한 곳은 해운대구입니다. 해운대구는 거래 259건(전월 368건, -29.6%)에 평균가 5억 3,744만원(전월 6억 3,009만원, -14.7%)을 기록했습니다. 두산위브더제니스·아이파크·엘시티 등 초고가 단지의 거래가 집중되어 있지만, 전월 대비 거래 단가가 전반적으로 낮아진 것입니다. 부산은 2026~2028년 입주 물량 부족이 예고된 시장입니다. 한국부동산원 자료에 따르면 부산의 2026년 입주 예정 물량은 전년 대비 크게 줄어든 상태로, 특히 해운대·수영 등 상급지에서는 신규 공급이 거의 없습니다. 그럼에도 가격이 하락한 것은 금리 인하 기대가 후퇴하면서 관망세가 짙어진 영향으로 읽힙니다.

반면 부산 내에서도 온도 차이가 뚜렷합니다. 북구(252건, -5.6%)와 강서구(115건, +10.6%), 기장군(144건, +4.3%)은 거래가 오히려 늘거나 소폭만 줄었습니다. 명지동(85건, 평균 4억 3,717만원 +2.6%), 연산동(84건, 평균 4억 4,421만원 +2.5%), 대연동(76건, 평균 6억 479만원 +5.5%) 등 중저가 생활권에서 실수요 거래가 꾸준히 이어졌다는 뜻입니다.

이러한 양극화는 부산 전체를 하나의 시장으로 보기 어렵게 만듭니다. 수영구(평균 6억 9,826만원)와 사하구(평균 2억 3,501만원)의 평균가 격차는 3배에 이르며, 이 격차는 전월과 비교해도 거의 변하지 않았습니다.

도시별 구·군 거래 현황 — 부산·대구

부산 16개 구·군 가운데 거래가 가장 활발한 곳은 부산진구(292건)이지만, 전월 대비 -26.3% 줄었습니다. 해운대구(259건, -29.6%), 동래구(181건, -33.0%)도 큰 폭으로 감소했습니다. 반면 강서구(115건, +10.6%)와 기장군(144건, +4.3%)은 거래가 늘었고, 특히 명지동(85건)과 정관읍(69건)이 이를 이끌었습니다. 가격 면에서 수영구(평균 6억 9,826만원)가 부산 내 최고 평균가를 기록했으며, 남천동(평균 9억 2,667만원)이 법정동 기준 최고입니다.

대구는 달서구(410건, -1.4%)가 거래량 감소를 거의 막아냈습니다. 월성동(67건, +17.5%)이 달서구를 이끌었으며, 이 법정동은 전월 대비 거래가 오히려 늘어난 몇 안 되는 곳입니다. 수성구(273건, -21.8%)는 범어동(58건)을 중심으로 고가 거래가 집중됐고, 평균가 6억 1,690만원으로 대구 내 단독 1위를 지켰습니다. 동구(240건, -18.6%)는 신암동(56건) 중심으로 거래가 이뤄졌지만 평균가가 -16.5%나 떨어져 가격 조정이 진행 중입니다.

도시별 구·군 거래 현황 — 대전·울산

대전은 서구(411건, -2.4%)가 전체 거래의 36%를 차지하며 압도적 1위입니다. 관저동(70건), 둔산동(66건), 도안동(44건) 등 서구 내 대형 생활권이 고르게 거래를 지탱했습니다. 유성구(304건, -14.8%)는 평균가 4억 5,656만원으로 대전 내 최고가 지역이지만, 전월 대비 -9.5%로 가격 하락이 두드러졌습니다. 반면 동구(159건, +8.9%)는 4개 도시 전체에서 유일하게 거래량이 늘어난 구입니다. 대덕구도 평균가가 +13.6% 올라 대전 하위권 지역의 가격 반등이 눈에 띕니다.

울산은 남구(334건)가 거래와 가격 모두 1위를 차지합니다. 야음동(91건)과 신정동(86건)이 남구를 이끌었고, 특히 신정동에는 문수로아이파크 시리즈가 밀집해 최고가 거래 10건 중 8건을 싹쓸이했습니다. 동구(133건, -19.4%)는 평균가가 +15.0%나 올라 거래 규모 축소 속에서 가격은 오히려 강세를 보였습니다. 울주군(180건, -16.3%)도 평균가 +8.2%로 외곽 가격 상승이 눈에 띕니다.

대구 도시철도 4호선, 거래 지형을 바꿀 변수

2026년 7월 착공이 확정된 대구 도시철도 4호선은 동대구역에서 엑스코까지 이어지는 노선으로, 2030년 개통을 목표로 합니다. 이 노선은 대구 도심부와 수성구·동구를 관통하며, 현재 접근성이 낮은 엑스코 일대의 교통 환경을 근본적으로 바꿀 것으로 예상됩니다. 아직 공사 초기 단계이므로 직접적인 가격 반영은 이르지만, 이미 노선 인근에서는 거래 심리 변화의 단서가 보입니다.

수성구 범어동은 58건이 거래되면서 대구 법정동 중 거래량 3위를 차지했고, 두산위브더제니스에서만 2억 원대 거래가 6건 이상 나왔습니다. 같은 수성구의 지산동(28건)과 만촌동(35건)도 꾸준한 거래를 보였습니다. 반면 동구 신암동(56건)은 거래는 활발하지만 평균가가 -11.2%로 크게 떨어져, 4호선 기대감보다는 기존 가격 조정의 영향이 더 큰 것으로 보입니다.

4호선이 개통되면 수성구·동구 일대의 역세권 범위가 넓어지면서, 현재 교통 접근성이 떨어져 상대적으로 저평가된 법정동들의 재평가가 이뤄질 가능성이 있습니다. 대구 주택시장이 ‘공급 폭탄’을 지나 ‘공급 절벽’으로 접어든 시점이라는 점도 이런 기대감에 힘을 보탭니다.

거래가 줄었는데 가격은 왜 다를까

4개 도시 모두 거래량이 줄었지만, 가격 반응은 제각각입니다. 부산은 해운대·수영 등 고가 단지의 거래 단가가 떨어지면서 평균가가 -6.9% 하락했고, 대전 유성구도 -9.5%로 크게 내렸습니다. 반면 울산은 -0.4%로 거의 변동이 없고, 대구도 -2.2%에 그쳤습니다.

이 차이는 각 도시의 거래 구성에서 옵니다. 부산은 해운대·수영의 고가 거래 비중이 높아 이 지역 가격이 흔들리면 전체 평균이 크게 움직입니다. 반면 대구는 달서구(410건)가 전체 거래의 25%를 차지하면서 중저가 안정 거래가 평균을 받쳐줍니다. 울산 역시 남구·북구의 중소형 거래가 고르게 분포해 한쪽의 변동이 전체를 흔들기 어려운 구조입니다.

면적 구간별로 보면 흥미로운 패턴이 나타납니다. 4개 도시 모두 소형(60㎡ 미만)의 평균가는 보합이거나 상승한 반면, 대형(135㎡ 이상)은 대부분 하락했습니다. 부산 대형 -22.9%, 울산 대형 -14.6%로, 고가 대형 아파트의 거래 위축이 뚜렷합니다. 이는 DSR 3단계 시행 이후 고가 주택 대출 한도가 줄어든 영향이 반영된 것으로 보입니다.