핵심 요약

5월 다섯 구의 매매는 거래량이 한꺼번에 얼어붙었습니다. 노원구가 638건으로 전월 1,029건에서 38.0% 급감했고, 도봉(-32.4%)·강북(-31.9%)·중랑(-31.8%)·성북(-26.8%)도 비슷한 폭으로 주저앉았습니다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도·매수 양쪽이 관망세로 돌아선 데다, 대출 한도를 죄는 규제가 자금 부담으로 이어지면서 실수요 거래까지 함께 줄어든 결과입니다. 6억원 미만 거래가 많은 동북권은 대출 규제의 직격탄을 더 크게 맞는 구간이라, 거래 절벽이 강남권보다 깊게 패였습니다.

흥미로운 건 거래가 줄어드는 와중에도 평균가는 대부분 올랐다는 점입니다. 성북구가 9억 4,843만원으로 2.8% 상승해 다섯 구 중 유일하게 9억원대를 지켰고, 도봉·노원도 소폭 올랐습니다. 길음뉴타운 신축 대단지가 몰린 성북구 길음동은 평균 11억 6,775만원으로 권역에서 가장 높은 동(洞)으로, 이 한 동이 성북구 전체 평균을 끌어올리는 구조입니다. 반대로 중랑구와 강북구는 평균가가 각각 2.1%, 3.1% 내려 거래량과 가격이 동시에 빠지는 모습을 보였습니다. 거래가 적을 때는 어느 단지가 팔렸느냐에 따라 평균이 출렁이는데, 신고가 단지가 받쳐 준 구는 평균을 지키고 그렇지 못한 구는 함께 밀린 셈입니다.

전세 시장은 매매만큼 거래가 급감하지는 않았습니다. 중랑구는 전세 거래가 2.3% 줄어드는 데 그쳤고 노원구도 9.7% 감소로 매매(-38%)보다 훨씬 완만했습니다. 매매를 미룬 실수요가 전세로 눌러앉으면서 전세 수요 자체는 두텁게 유지된 것으로 풀이됩니다. 다만 보증금 방향은 구마다 엇갈렸습니다. 도봉구만 평균보증금이 3.5% 오른 3억 3,120만원을 기록했고, 노원(-5.5%)·성북(-1.0%)·중랑(-0.3%)·강북(-1.9%)은 모두 약보합 또는 하락이었습니다.

가격 서열은 매매와 다르게 짜였습니다. 성북구가 5억 4,426만원으로 전세보증금도 가장 높은데, 길음·돈암 일대 신축의 전세가가 평균을 떠받칩니다. 반대로 노원구는 3억 2,182만원으로 다섯 구 중 가장 낮습니다. 상계동(평균 2억 7,012만원) 등 노후 대단지의 비중이 커 전세보증금 평균이 낮게 형성되는 구조인데, 동시에 이 일대는 동북선 경전철 상계역과 GTX-C 창동역 호재가 걸려 있어 재건축 기대가 매매가에는 반영되어도 전세가에는 아직 옮겨붙지 않은 시차가 드러납니다.

월세는 이번 5월 비교에서 가장 뚜렷한 공통 흐름을 보인 영역입니다. 도봉구(+3.0%)를 포함해 다섯 구 모두 평균보증금이 올랐고, 중랑구는 9,451만원에서 1억 1,774만원으로 24.6% 뛰며 가장 큰 상승폭을 기록했습니다. 노원구도 8,252만원에서 9,035만원으로 9.5% 올랐습니다. 대출 규제로 매매 진입이 막히고 전세보증금 마련 부담까지 겹치자, 보증금을 키운 반전세·준월세로 수요가 옮겨 가면서 보증금 평균을 끌어올린 것입니다. 전세에서 월세로의 구조적 전환이 동북권에서도 숫자로 확인되는 대목입니다.

다만 중랑구는 해석에 주의가 필요합니다. 월세 거래량이 484건에서 226건으로 53.3%나 급감해, 거래 표본이 줄어든 가운데 보증금이 큰 일부 계약이 평균을 끌어올렸을 가능성이 있습니다. 반대로 노원구는 월세 거래가 546건으로 가장 많고 감소폭도 3.2%에 그쳐, 보증금 상승(+9.5%)이 표본 왜곡이 아니라 실제 수요 압력에 더 가깝습니다. 성북구는 평균보증금이 1억 9,278만원으로 다섯 구 중 가장 높아, 매매·전세에 이어 월세에서도 권역 내 상급지 위상이 그대로 이어졌습니다.

법정동으로 본 동북권 매매 지형

구 단위 평균은 동(洞) 단위로 내려가면 더 선명해집니다. 거래가 가장 많은 동은 노원구 상계동(256건)으로, 노후 대단지가 밀집해 거래가 꾸준한 곳입니다. 도봉구 창동(144건)과 노원구 중계동(131건)이 뒤를 잇는데, 중계동은 평균 7억 934만원으로 한 달 새 7.1% 올라 권역에서 상승폭이 가장 두드러졌습니다. 학군 수요가 단단한 중계동과 GTX-C 창동역·창동 신경제중심지 개발 기대가 걸린 창동이 동북권 매매를 끌어가는 두 축입니다.

반대로 노원구 월계동은 평균 6억 7,018만원으로 전월 대비 11.5% 내려 권역에서 낙폭이 가장 컸습니다. 광운대역세권 개발과 서울원아파트 입주로 기대가 높았던 지역이지만, 개발 호재가 PF·규제 부담으로 일정이 미뤄질 수 있다는 우려가 단기 가격에 부담으로 작용한 것으로 보입니다. 성북구 길음동(11억 6,775만원)이 권역 최고 동을 유지하는 가운데, 같은 동북권 안에서도 호재의 실현 시점에 따라 동별 온도차가 크게 벌어지고 있습니다.