서울 전세 얼마나 올랐나 — 갱신계약 종전 대비 인상률
갱신계약 절반 이상이 보증금을 올렸고, 그 상당수가 5% 상한선에 근접했다. 서울 25개 자치구 전세 갱신계약 4,156건을 구별·단지별로 분석해 종전 대비 인상 실태를 정리했다.
전세 시장 핵심 수치
서울 전체 전세 거래 7,705건 가운데 갱신계약이 4,156건으로 전체의 55.2%를 차지한다. 전월(8,080건) 대비 거래량은 4.6% 줄었지만, 갱신 비중은 오히려 높아졌다. 평균 보증금은 6억 2,606만원으로 전월(6억 6,302만원)보다 5.6% 하락했는데, 이는 소형·외곽 거래 비중이 늘어난 구성 효과가 크다.
- 전세 갱신계약 4,156건 중 보증금 상승 500건 — 상한선 5%가 사실상 기준값으로 작동
- 강서구 갱신비율 69.7%로 최고, 신규-갱신 보증금 격차 1억 2,222만원까지 벌어짐
- 헬리오시티·리센츠 등 대단지에서 갱신권 만료 후 보증금 4억~5억원 급등 사례 속출
- 월세 시장도 갱신 비중 43.9% — 보증금 중앙값은 전월 대비 23.9% 상승하며 월세전환 가속
갱신계약 절반이 보증금을 올렸다
전월과 비교하면 거래량은 줄었지만 갱신 비중은 오히려 높아졌다. 전월 전세 거래 8,080건 중 갱신은 약 53%였는데, 이번 달은 55.2%로 2%p 이상 상승했다. 임대인 입장에서 전세 시세가 계속 오르는 상황에서 갱신권 행사를 거부하기 어려운 구조이고, 세입자 역시 시세 대비 낮은 보증금을 유지할 수 있어 갱신을 선택한다.
다만 갱신이 늘어날수록 신규 매물은 줄어든다. 서울시에 따르면 아파트 전세 매물은 최근 2년 사이 22% 감소했고, 이는 전세가 상승을 구조적으로 압박하는 요인이다. 갱신 세입자가 시세보다 낮은 보증금을 유지하는 동안, 새로 전세를 구하는 수요자는 더 높은 가격을 지불해야 하는 이중 구조가 고착되고 있다.
전세 시장 분석
전세 7,705건 · 평균 보증금 6억 2,606만원 · 갱신 55.2%
서울 전세 시장의 구조적 특징은 자치구별로 뚜렷하게 갈린다. 거래량 기준 1위는 강서구(680건)인데, 이 중 갱신이 474건으로 비율이 69.7%에 달한다. 마곡지구 입주 4~5년차 단지들이 첫 번째 갱신 주기를 맞으면서 대규모 갱신이 집중된 결과다. 송파구(672건)는 갱신비율이 49.4%로 상대적으로 낮지만, 절대 갱신 건수(332건)는 여전히 많다.
보증금 수준에서 가장 높은 자치구는 서초구로 평균 9억 7,185만원이다. 서초구 갱신 평균은 9억 2,935만원, 신규 평균은 10억 2,138만원으로 격차가 9,202만원이다. 강남구는 특이하게 갱신 평균(9억 8,691만원)이 신규 평균(9억 4,271만원)보다 높은데, 이는 대형 평수 갱신 비중이 높아 단가가 끌어올려진 구성 효과로 분석된다.
- 강서구 거래량 전월 대비 35.2% 급증 — 마곡지구 갱신 주기 도래가 주원인
- 서초구 평균 보증금 9억 7,185만원으로 최고, 전월 대비 10.6% 하락은 고가 신규 계약 감소 탓
- 노원구 평균 보증금 3억 4,928만원으로 전월 대비 2.1% 상승 — 외곽에서도 전세 상승 압력 지속
갱신권 소진 후 보증금 급등, 왜 반복되나
상승 TOP10에서 가장 눈에 띄는 건 헬리오시티(송파구 가락동, 85㎡)의 갱신 사례다. 종전 7억 2,700만원에서 13억으로 5억 7,300만원(+78.8%)이 올랐다. 이 단지는 2018년 입주해 첫 갱신 시 5% 상한을 적용받은 뒤, 이번 재계약에서 시세를 한 번에 반영한 결과다. 잠실동 리센츠도 동일한 패턴으로 9억에서 13억으로 4억이 뛰었다. 2020~2021년 입주 대단지가 본격적으로 갱신권 만료 주기에 진입하면서, 이러한 보증금 급등 사례는 하반기에도 이어질 가능성이 높다.
압구정동 현대6차(196.7㎡)는 종전 28억 5,000만원에서 38억으로 9억 5,000만원이 올라 절대 상승액 1위를 기록했다. 압구정 재건축 기대감이 고가 전세 시장에도 전이된 사례로 해석된다. 반면 개포래미안포레스트(84.9㎡, +21.4%)나 대치아이파크(149.8㎡, +9.8%)처럼 상한 5%를 넘지만 상대적으로 안정적인 갱신도 존재한다. 이들은 갱신권 행사가 아닌 합의 갱신이므로 시세 반영폭에 편차가 크다.
월세 시장 분석
월세 7,329건 · 평균 보증금 2억 2,149만원 · 평균 월세 115만원
월세 거래 7,329건은 전월(9,900건) 대비 26.0% 줄었다. 반면 평균 보증금은 2억 2,149만원으로 전월(2억 989만원)보다 5.5% 올랐고, 중앙값 보증금은 1억 3,400만원으로 23.9% 상승했다. 평균 월세는 115만원으로 전월 대비 2.7% 올라 소폭 상승세를 이어갔다. 거래량이 줄면서 저가 거래가 빠지고, 상대적으로 보증금이 높은 ‘반전세’형 거래 비중이 늘어난 구조다.
구별로 보면 구로구가 754건으로 월세 거래량 1위다. 이는 전월(625건) 대비 20.6% 증가한 수치로, 구로구 내 소형 아파트 월세 수요가 집중된 결과다. 강남구(521건)는 전월(1,232건) 대비 57.7% 급감했는데, 세제 개편 영향으로 고가 주택의 월세 전환이 주춤한 것으로 보인다. 월세 갱신 비율은 43.9%로 전세(55.2%)보다 낮지만, 갱신 시 보증금을 올리는 경우는 전세와 마찬가지로 빈번하다.
- 구로구 월세 거래량 유일하게 전월 대비 증가(+20.6%) — 소형 임대 수요 흡수 중
- 강남구 월세 거래 57.7% 급감 — 세제 개편 관망 심리가 고가 월세 시장에 직접 영향
- 월세 보증금 중앙값 전월 대비 23.9% 상승 — 보증금 높은 반전세 계약 비중 확대
서울 전세 갱신계약 4,156건 중 보증금이 오른 건수는 500건으로 전체의 약 12%를 차지한다. 반면 동결 또는 하락은 336건이다. 5% 근접 인상(4.5~5.5%)은 100건으로, 인상 건의 20%가 법적 상한선에 가깝게 책정됐다.
정비사업·세제 개편이 전세 시장에 미치는 영향
서울시가 정비사업을 통한 주택 공급 확대를 본격 추진하면서, 전세 시장에도 간접적인 파급 효과가 나타나고 있다. 서울시는 최근 3년간 정비사업 59곳에서 주택 수가 36.4% 증가했다고 발표하며, 2031년까지 31만 가구 착공을 목표로 이주비 대출 LTV 완화, 임대주택 비율 조정, 용적률 상향 등의 규제 완화를 정부에 건의했다(뉴스핌, 2026.8.7). 정비사업 구역 내 이주 수요는 인근 지역 전세 수요를 급격히 늘리는 요인이 된다. 실제로 압구정동 현대6차의 갱신 보증금이 9억 5,000만원 상승한 배경에는 압구정 재건축 추진에 따른 인근 전세 수요 증가가 작용한 것으로 분석된다.
하반기 양도세·보유세 인상이 예고되면서 서울 전월세 시장에 버블 경고가 나오고 있다(파이낸셜뉴스, 2026.6.23). 보유세 부담이 커지면 임대인이 월세를 선호하게 되고, 이는 전세 매물 감소로 이어진다. 아주경제에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 최근 2년 사이 22% 줄었으며(아주경제, 2026.8.5), 실거주 중심 세제 개편이 오히려 월세화를 부추길 수 있다는 분석이다. 갱신계약 비율이 55%를 넘는 현재 구조에서 전세 매물이 더 줄면, 신규 계약자의 부담은 더욱 가중될 수밖에 없다.
총평
서울 전세 시장은 갱신계약 비중이 55%를 넘으면서 ‘이중 가격’ 구조가 심화되고 있다. 갱신권을 행사하는 세입자는 시세보다 낮은 보증금을 유지하지만, 갱신권이 만료되거나 새로 전세를 구하는 수요자는 시세를 그대로 감당해야 한다. 헬리오시티·리센츠 등 대단지에서 보증금이 4억~5억원씩 뛴 사례가 이를 잘 보여준다.
정비사업 확대에 따른 이주 수요, 세제 개편으로 인한 전세 매물 감소, 그리고 2020~2021년 입주 대단지의 갱신권 만료 파도가 겹치면서 하반기 전세 시장의 상승 압력은 구조적으로 지속될 것으로 보인다. 갱신계약의 5% 상한이 세입자에게는 방패가 되지만, 그 방패가 풀리는 순간의 충격은 갈수록 커지고 있다.