경기도 전체 매매 거래 13,152건 가운데 4억 원 이하 거래가 9,516건으로 72%를 차지한다. 4억 원이라는 기준선 아래에서 가장 거래가 활발한 곳은 평택시(745건)다. 뒤를 이어 의정부시(642건), 시흥시(499건), 오산시(397건) 순서로, 서울 접근성이 상대적으로 낮은 남부·북부 외곽 도시에 4억 이하 매물이 밀집되어 있다.

경기 전체 매매 평균가는 5억 9,119만원으로 전월(6억 2,895만원) 대비 6.0% 하락했다. 중앙값 역시 5억 500만원에서 5억 6,000만원이었던 전월 대비 9.8% 낮아졌다. 그러나 4억대 국민평형(전용 59~84㎡) 세그먼트만 놓고 보면 2,410건이 거래되었고 평균 연식 16년으로, 경기도 아파트 시장의 실수요 중심축이 이 가격대에 위치하고 있음을 보여 준다.

주목할 점은 오산시다. 매매 거래가 전월 308건에서 412건으로 33.8% 급증했고, 평균가도 3억 6,323만원에서 3억 9,891만원으로 9.8% 올랐다. 오산롯데캐슬스카이파크(준공 2년) 같은 신축 단지의 4억~4억 9,500만원 거래가 거래량과 단가를 동시에 끌어올린 결과다.

4억대 국민평형 매매 거래 상위 단지를 보면 뚜렷한 패턴이 드러난다. 거래량 1위인 봉담센트럴푸르지오(화성시 봉담읍, 9년차)는 수원 생활권에 포함되면서도 가격이 4억~4억 6,000만원에 형성되어 있다. 1호선 봉담역 인근의 학군 인프라와 대단지 브랜드 프리미엄이 거래 회전율을 높이는 요인으로 작용한다.

오산시에서는 준공 2년 된 오산롯데캐슬스카이파크가 19건의 거래를 기록하며 4억 1,000만원~4억 9,500만원 범위에서 거래되었다. 세교신도시 개발과 맞물려 오산 일대의 거래가 전월 대비 33.8% 증가한 가운데, 신축 브랜드 아파트가 이 지역의 거래를 견인한 것으로 해석된다. 수원시 권선구의 현대아파트는 30년 차 구축임에도 20건이 거래되며 4억~4억 9,000만원 범위를 유지하고 있는데, 권선구 내 주거 수요가 두터운 점과 수원역 접근성이 가격 하방을 받치고 있다.

• 4억 이하 매매 9,516건 중 국민평형이 2,410건(25.3%)으로 가장 두꺼운 세그먼트
• 오산시 거래량 전월비 +33.8%, 평균가 +9.8% — 4억대 매매 시장에서 가장 역동적인 흐름
• 평택시·의정부시가 각각 남부·북부에서 4억 이하 매매의 대표 거점으로 기능

전세 시장에서 4억 원이라는 예산은 훨씬 넓은 선택의 폭을 제공한다. 경기도 전체 전세 거래 11,717건 가운데 평균 보증금은 3억 7,974만원으로, 4억 원 예산이면 경기도 전세 시장의 중앙에 안착하는 셈이다. 전세 평균 보증금은 전월(3억 7,768만원) 대비 0.5% 소폭 상승하며 안정적인 흐름을 유지하고 있다.

4억 이하 전세가 집중된 지역은 매매와 사뭇 다르다. 파주시(769건)가 가장 많고, 평택시(768건), 시흥시(760건), 김포시(640건) 순서다. 매매에서는 4억 이하 거래가 거의 없었던 김포시가 전세에서는 주요 거점으로 부상하고, 파주시가 1위를 차지한 것이 눈에 띈다. 이는 같은 4억 원이라도 전세에서는 서울 서부·북부 접근성이 좋은 지역까지 선택지가 확대된다는 뜻이다.

4억대 전세 국민평형 세그먼트에서는 1,985건이 거래되었고, 평균 연식은 14년이다. 매매(16년)보다 오히려 2년 젊으며, 갱신 계약 비율이 927건(46.7%)에 달해 기존 세입자가 계약을 유지하는 경향이 강한 것으로 파악된다. 이는 전세 시장이 상대적으로 안정적인 수급 구조를 유지하고 있음을 시사한다.

전세 4억대 국민평형 거래량 상위 단지는 김포시에 집중되어 있다. 한강메트로자이2단지(22건, 6년차, 전용 68.0㎡)가 보증금 4억~4억 7,000만원 구간에서 가장 활발한 거래를 보였고, 풍무센트럴푸르지오(18건, 8년차, 전용 80.6㎡)와 풍무푸르지오센트레빌(16건, 10년차, 전용 75.1㎡)이 뒤를 이었다. 김포한강신도시의 생활 인프라가 안정기에 접어들면서 전세 실수요가 꾸준히 유입되는 흐름이 확인된다. 김포골드라인과 서울 서부 접근성이 이 지역 전세 수요의 기본 축이다.

파주시에서는 운정신도시 센트럴 푸르지오(17건, 8년차, 전용 84.1㎡)가 보증금 4억~4억 3,500만원 구간에서 거래되었다. GTX-A 운정역과의 연계로 서울 도심 접근 시간이 단축되면서, 매매 진입이 부담스러운 실수요자가 전세로 이 지역에 자리 잡는 패턴이 관찰된다. 안양 동안구의 평촌엘프라우드(17건, 2년차, 전용 66.7㎡)는 신축 단지 특유의 시설 프리미엄에 평촌학원가 인접 입지가 더해져 보증금 4억 2,000만원~4억 9,500만원 범위에서 수요를 흡수했다.

광주시에서는 더파크비스타데시앙(15건, 신축, 전용 92.8㎡)과 더샵오포센트럴포레(15건, 4년차, 전용 82.1㎡)가 나란히 상위권에 올랐다. 경기 광주는 서울 강남권으로의 접근성과 비교적 넓은 전용면적을 4억대에 확보할 수 있다는 점에서 전세 수요자의 관심을 받고 있다. 고양시 덕양구의 도래울파크뷰(14건, 13년차, 전용 82.9㎡)는 3호선 도래울역 인접이라는 교통 입지가 핵심이고, 광명시 주공13(14건, 40년차, 전용 87.8㎡)은 구축이지만 광명역 KTX와 신안산선 기대감에 보증금 4억~4억 7,000만원으로 거래가 이어지고 있다.

• 4억대 국민평형 전세 1,985건 중 갱신 계약 927건(46.7%) — 안정적 수급 구조
• 김포시·파주시가 전세 4억대의 양대 거점, 매매와 달리 서울 서부 접근성이 핵심 변수
• 전세 4억 이하 거래 1만 5,780건 — 매매(9,516건) 대비 선택지 66% 넓음

경기도 전체에서 매매 평균가(5억 9,119만원) 대비 전세 평균 보증금(3억 7,974만원)의 비율, 즉 전세가율은 약 64.2%다. 4억 이하 가격대만 놓고 보면, 매매 4억 이하 거래의 평균 면적은 26.7평인 반면 같은 금액 전세는 27.8평으로 약 1.1평 더 넓은 집에 들어갈 수 있다. 선택 가능한 단지 수(매매 2,344곳 vs 전세 3,254곳)도 전세가 39% 더 넓으며, 신축 비율(매매 8% vs 전세 14%) 역시 전세 쪽이 앞선다.

지역 이슈와 시장 흐름의 연결

경기도 아파트 시장에서 4억 원 예산선의 움직임을 이해하려면 세 가지 정책·개발 이슈를 함께 봐야 한다.

GTX-A 수서~서울역 구간 연결과 파주·김포 전세 수요

GTX-A는 수서~동탄 구간이 이미 운행 중이며, 서울역~수서 구간이 하반기 연결 예정이다. 이 완전 개통이 가시화되면서 운정역(파주)과 킨텍스역(고양) 인근 전세 수요가 강화되고 있다. 파주시 전세 거래 441건 가운데 운정신도시 센트럴 푸르지오(17건)가 상위권을 차지하는 것은, GTX 개통 기대가 전세 시장에 직접적인 수요를 만들고 있음을 보여 준다. 같은 4억 원으로 GTX 역세권 전세를 구할 수 있다는 점이, 매매가 아닌 전세를 택하는 실수요자의 주요 동기로 작용하고 있다.

3기 신도시 분양과 입주 대기 물량

고양 창릉, 남양주 왕숙2, 인천 계양 등 3기 신도시에서 공공분양 약 5,700가구가 진행 중이고, 화성 동탄2·성남 낙생 등 공공택지에서도 7,700가구가 추가 공급 예정이다. 이 대규모 공급 파이프라인은 두 가지 방향으로 작용한다. 단기적으로는 분양 대기 수요가 기존 아파트 매매를 관망하게 만들어 4억 이하 매매 거래량 둔화에 기여하고, 장기적으로는 입주 시점(2028~2029년)에 전세 물량이 대거 풀리면서 전세 시장의 선택지가 더 넓어질 가능성이 있다.

실거주 강화 세제개편과 중저가 매매 시장

이재명 정부의 실거주 강화 세제개편안은 다주택자의 보유 부담을 높이고 실거주 1주택자에게 세제 혜택을 집중하는 방향이다. 경기도 4억 이하 매매 시장에서 오산시가 전월 대비 33.8% 거래 증가를 보인 것은, 실수요 1주택 취득 수요가 오산롯데캐슬스카이파크 같은 신축 단지로 몰린 결과로 해석된다. 정책 방향이 명확해질수록 4억대 중저가 신축에 대한 실수요 집중은 더 강해질 수 있다.

같은 예산, 다른 지도 — 4억 원의 두 갈래

경기도에서 4억 원이라는 예산은 매매와 전세 사이에서 전혀 다른 의미를 갖는다. 매매에서 4억 원은 경기도 전체 평균(5억 9,119만원)의 68% 수준으로 시장 하위 가격대에 해당하며, 선택지가 평택시·의정부시·오산시 같은 외곽 도시에 집중된다. 반면 전세에서 4억 원은 경기도 평균 보증금(3억 7,974만원)을 넘는 금액이므로, 김포·파주·안양 동안구·광명시 같은 서울 접근성이 더 높은 지역까지 선택지가 확장된다.

이 격차는 단순히 거래 건수의 차이가 아니다. 같은 돈으로 접근할 수 있는 생활권, 통근 동선, 교육 인프라가 달라진다. 4억 원 매매로 오산에서 내 집을 마련하는 것과, 4억 원 전세로 김포 한강신도시에서 서울 출퇴근하는 것은 주거 형태 자체가 다르다. 세제개편이나 금리 변동 같은 정책 변수를 어느 방향으로 판단하느냐에 따라, 같은 4억 원의 활용 전략이 크게 갈리는 구간이다.

총평

경기도 4억 원 예산선에서 매매는 9,516건·2,344단지, 전세는 1만 5,780건·3,254단지로 전세 쪽이 압도적으로 넓은 선택지를 제공한다. 매매는 평택·의정부·오산 등 외곽에 집중되고 전세는 김포·파주·시흥 등 서울 접근성이 상대적으로 높은 지역까지 확대되어, 같은 금액이지만 접근 가능한 생활권이 근본적으로 다르다.

GTX-A 완전 개통과 3기 신도시 공급 파이프라인, 실거주 강화 세제개편 등 정책 변수가 겹치면서, 4억대 경기 아파트 시장은 매매·전세 각각의 역할이 더 뚜렷하게 분화하고 있다. 실수요자에게는 자신의 생활 패턴과 거주 계획에 맞는 시장을 선택하는 것이 가격보다 중요한 기준이 되고 있다.

• 경기에서 5억대 국민평형 아파트 총정리
• 경기도 전세 보증금 TOP10 지역과 고양·구리·남양주 비교
• 인천 송도·남동·검단·미추홀, 매매·전세 시장 전체 정리